Obrnuta hipoteka: ugovorno vrijeme
Ako se banka i fizička osoba koja posjeduje nekretninu slože, potpisuje se ugovor o zajmu. Upozorenje! Samci i supružnici mogu podnijeti zahtjev za povrat hipoteke (ovdje se moraju složiti obje strane). Ugovor o obrnutoj hipoteci detaljno precizira što je bilo navedeno u obrascu s informacijama, tj. Stranke u ugovoru , iznos obrnute hipoteke i tržišna vrijednost imovine (utvrđuje procjenitelj nekretnina), uključujući omjer ovog iznosa i vrijednosti nekretnine, te datum, iznos i mogućnosti plaćanja obrnute hipoteke. Uz to ćemo tamo pronaći način osiguranja potraživanja banke (npr. Upis u zemljišne knjige i hipoteke), iznos kamata i uvjete za njegovu promjenu, kao i iznos i način plaćanja ostalih troškova. Također ćemo saznati tko je obvezan platiti procjenu imovine (obično je to vlasnik, ali možete pokušati pregovarati s bankom), a zatim platiti naknade za praćenje njezine vrijednosti, te koja su pravila i datum namire obrnute hipoteke. Sporazum također obuhvaća obveze i prava dužnika,uključujući pravo na odustajanje od ugovora (banka ima odgovarajući obrazac izvoda) i prijevremenu otplatu kredita.
Upozorenje! U ugovoru mora biti navedena kontakt osoba nakon smrti dužnika. Nakon toga te podatke možete mijenjati bez stvaranja troškova, banka će drugima naplaćivati naknade. Ako je obrnuti hipotekarni ugovor sklopljen s više zajmoprimaca - najčešće s bračnim parom - tada će se u slučaju smrti jednog od njih, obroci isplaćivati onoj rodbini koja je stekla udio u vlasništvu nad nekretninama nakon preminulog, proporcionalno udjelu koji su oni stekli (dakle ako supružnik nasljeđuje u nasljedstvo zajedno s djetetom, zatim stječe pravo na dio rata pod povratnom hipotekom u istom omjeru).
Možete li se odjaviti od obrnutog hipotekarnog ugovora?
Zajmoprimac ima puno pravo vratiti zajam koji mu je odobren tijekom trajanja ugovora, u cijelosti i djelomično. Međutim, ako se tijekom njegova trajanja predomisli i namiri račune u banci, može odustati od obrnutog ugovora o hipoteci. U takvoj situaciji banka ne naplaćuje nikakvu proviziju. Sukladno Zakonu, zajmoprimac može odustati od ugovora bez navođenja razloga u roku od 30 dana od dana njegovog zaključenja. U ovom slučaju ne snosi s njom povezane troškove, osim nepovratnih naknada ili njihovog dijela, koje je banka imala za tijela državne uprave ili sudove. Naravno, iznos kredita vraća banci s kamatama dospjelim do datuma povlačenja. Druga stranica,odnosno banka također ima pravo istovremeno raskinuti ugovor, samo ako:
- ovrhu nad imovinom pokrenuo je drugi vjerovnik (banka prilikom sklapanja ugovora nije znala za postojanje ovog potraživanja),
- zajmoprimac je prodao imovinu trećim osobama bez pristanka banke,
- iz razloga koji se mogu pripisati zajmoprimcu (npr. namjerno uništavanje prostora) značajno se smanjio.
Zajmoprimac je dobro osiguran
Povratni hipotekarni zajam mogu ponuditi samo banke s licencom, podružnice stranih banaka, podružnice kreditnih institucija i kreditne institucije koje posluju prekogranično - svi navedeni subjekti su institucije pod nadzorom poljskog tijela za financijski nadzor ili nadzornih tijela u matičnim zemljama. Stoga je ovdje isključena djelatnost parafinancijskih institucija koje nisu podvrgnute takvoj kontroli i često obavljaju bankarske aktivnosti bez dopuštenja poljskog Uprave za financijski nadzor.
Obrnuta hipoteka također je obveza, a
upotreba obrnute hipoteke nosi obveze koje se moraju ispuniti. Tijekom trajanja ugovora, zajmoprimac bi trebao:
- imati osiguranje nekretnina od slučajnih događaja (ako to, naravno, zahtijeva banka),
- održavati imovinu u dobrom stanju (ne uništavati je, izvoditi obnove i tekuće popravke), uzimajući u obzir normalno korištenje stvari u skladu s namjenom,
- platiti porez i obvezne naknade povezane s korištenjem nekretnina.
U slučaju neizvršavanja nametnutih obveza, banka poziva zajmoprimca da ih ispoštuje, postavljajući rok ne kraći od 60 dana. Taj se rok određuje uzimajući u obzir vrstu neizvršene obveze i sposobnost dužnika da je ispuni. Ako zajmoprimac to i dalje ne učini, banka traži da ga ovlasti da u njegovo ime izvršava tu obvezu. Ne predavanje odobrenja može biti osnova za raskid ugovora o zajmu. I u ovom slučaju - znate - moramo uzeti u obzir mogućnost zadržavanja isplate novca.
Kako funkcionira obrnuta hipoteka?
Propisi kažu ovo: prema obrnutom ugovoru o hipoteci, banka se obvezuje osigurati zajmoprimcu određenu količinu gotovine, a zajmoprimac se obvezuje osigurati otplatu tog iznosa zajedno s dospjelim kamatama i ostalim troškovima. Ova je osiguranja spomenuta hipoteka upisana u zemljišne knjige. U zamjenu za prijenos novca zajmoprimca (jednom ili na rate, obično mjesečno), banka stječe vlasništvo nad nekretninom, ali tek nakon njegove smrti. Na našem jeziku: odlučili smo se za obrnutu hipoteku, banka nam je odobrila zajam, ali stan i dalje posjedujemo i u njemu možemo živjeti do kraja života. Ne gubimo nekretnine, bez obzira na tohoćemo li ovu novčanu injekciju primiti u cijelosti ili će se vremenom širiti. Zanimljivo je da je ovaj iznos bez poreza na dohodak. Međutim, preuzimanje nekretnina nije automatsko. Naprotiv - to se događa samo 12 mjeseci nakon smrti posljednjeg zajmoprimca, i to samo kada njegovi nasljednici ne uspiju vratiti zajam s kamatama (na taj je način zakonodavac osigurao nasljednike u slučaju da odluče zadržati imovinu). Odmah nakon što banka sazna za ovu neugodnu okolnost, na svojoj web stranici objavljuje oglas koji sadrži ime i prezime zajmoprimca, podatke o sklapanju obrnutog hipotekarnog ugovora s njim,mogućnost da nasljednici vrate banku i datum namire obrnutog hipotekarnog ugovora. Gore navedeni podaci također se dostavljaju u pisanom obliku kontakt osobama naznačenim nakon smrti dužnika.
Prava i obveze nasljednika Nasljednici
mogu stornirati obrnuti hipotekarni ugovor zajmoprimca, čime će isplatiti banku i povratiti pravo na imovinu. To ne znači ništa drugo nego vraćanje banke na dio zajma koji je već isplatila, plus kamate na taj novac koji banka još nije prikupila, ali cijelo vrijeme naplaćuje (uzela bi ga od iznosa dobivenog za prodaju imovine). Stan se zatim vraća nasljednicima i potraživanja banke ističu.
Ako nasljednici vrate zajam, naslijedit će imovinu u uobičajenom tijeku (zakonski ili oporučno). Ako se pak kredit ne vrati, imovina će se prenijeti na banku koja će na taj način podmiriti svoja potraživanja. Važno je, međutim, da će u konačnoj nagodbi nasljednicima vratiti razliku između potraživanja (iznosi preneseni na zajmoprimca plus dospjele kamate) i trenutne vrijednosti imovine. Usvojena struktura sprječava banke da preuzmu nekretnine za djelić njihove vrijednosti ili za gotovo ništa. Zanimljivo je da banka preuzima rizikda vrijednost imovine može biti niža od isplaćenog zajma nakon nekoliko godina - tada nasljednici ne moraju vratiti nedostajući iznos. Pri zaključenju ugovora banka ne provjerava kreditnu sposobnost dužnika iz prirodnih razloga - ne provjerava iznos dohotka i stabilnost njegovog priljeva. Budući da je nekretnina sama po sebi jamstvo za zajam, nema potrebe provjeravati dohodak zajmoprimca.nema potrebe provjeravati dohodak zajmoprimca.nema potrebe provjeravati dohodak zajmoprimca.
Zašto povratna hipoteka vjerojatno neće biti hit?
Maciej Samcik, ekonomski novinar Gazete Wyborcza: Jer za banku je to proizvod koji nikada neće postati porok. Dok u običnom zajmu banka klijentu plaća novac, stavlja šapu na hipoteku i zarađuje kamate na određeno vrijeme, kod obrnute hipoteke ta je zarada od kamata velika nepoznanica. Ili će kupac živjeti dugo, pa će vrijeme kamata biti usporedivo s uobičajenim zajmom ili će živjeti kratko i tada će cijela transakcija biti teža nego što vrijedi. Uz to, banka mora vrlo sigurno procijeniti stan. Ne zna kada će u nju moći ući, a vrijednost imovine za desetak ili tako nešto ili više od 20 godina mora biti dovoljno visoka da pokrije rate plaćene klijentu nakon prodaje stana,obračunate kamate na taj isplaćeni novac, transakcijski troškovi prodaje prostora itd.
Pravni temelj: Zakon od 23. listopada 2014. o obrnutom hipotekarnom zajmu (časopis zakona od 14. studenoga 2014., točka 1585).
