Brat je predložio drugačije rješenje. Želi da na parceli napravimo veću kuću s odvojenim ulazima (na primjer dvojnu kuću), u kojoj bi mogle živjeti dvije obitelji, uključujući i našu odraslu djecu. Smatram svim "za" i "protiv" takvo rješenje, pa otuda i moja pitanja - kako izgleda takvo zajedničko vlasništvo prema slovu zakona, tko ima odlučujući glas u donošenju građevinskih odluka i kasnije te je li u slučaju ozbiljnog sukoba moguće podnijeti zahtjev za odluku sudu ? Andrzej N.
Suvlasništvo je vrsta imovine kod koje više osoba ima pravo na istu stvar. Građanski zakonik predviđa dvije vrste zajedničkog vlasništva: u djelimičnim dijelovima ili ukupno. Potonja vrsta odnosi se na zajedničko vlasništvo supružnika, kada supružnici nemaju razdvajanje imovine (snošaj).
Prava suvlasnika
Država suvlasništva ima svoje posljedice u budućnosti izgrađene kuće - postoje zakonska pravila za upravljanje i raspolaganje nekretninama.
Svatko od suvlasnika može samostalno raspolagati svojim udjelom, a pristanak ostalih nije potreban. Dakle, ako su dva brata suvlasnici kuće u dva jednaka dijela (u 1/2), svaki od njih može slobodno raspolagati svojim dijelom. To znači da ovaj dio može prodati, donirati, predati u oporuci ili pod hipotekom.
Ovdje treba napomenuti da će se ovaj propis primjenjivati na udio u vlasništvu, a ne na fizički definirani dio kuće, jer nitko od suvlasnika nema ekskluzivno pravo na takav dio dok ne prestane zajedničko vlasništvo.
Sukobi između zajedničkih vlasnika obično nastaju kada nema pristanka da jedan od njih izvede određenu radnju. U ovoj će situaciji problem biti akutniji - jer ako postoje dva vlasnika, obojicu moraju donijeti svaku odluku jednoglasno. To se odnosi i na uobičajene upravljačke aktivnosti (održavanje, manji popravci) i na one koji prelaze redovno upravljanje (odluka o obnovi kuće ili prodaji).
Kad jedan od vlasnika ne pristane na uobičajenu upravljačku aktivnost, za to je potrebno odobrenje suda. Za odobrenje za izvršenje gore navedene radnje trebate se obratiti sudu nadležnom za mjesto gdje se kuća nalazi. Prijava u gore navedenom slučaju mora biti plaćena; sudska pristojba iznosi 100.
Kada se nedostatak sporazuma odnosi na djelatnost izvan uobičajenog upravljanja (na primjer, jedan od suvlasnika ne pristaje na prodaju i ne podnosi notara) - to se ne može izvršiti.
Menadžer i ugovorno upravljanje
U slučaju kontinuiranih i dugotrajnih sporova oko zajedničke stvari, svaki od suvlasnika može se obratiti sudu za imenovanje administratora. Unos iz zahtjeva za uspostavljanje zajedničkog upravitelja imovine iznosi 100 PLN. Ako sud imenuje administratora, on obavlja sve aktivnosti, a suvlasnici se uklanjaju iz uprave. Štoviše - moraju se ponašati tako da se ne miješaju u aktivnosti menadžera. Štoviše, pokrivaju operativne troškove upravitelja; ta osoba također mora obavijestiti upravni odbor u zemljišnim i hipotekarnim knjigama.
Kad se zajednički vlasnici dogovore, sud će ukinuti upravni odbor; tada, kao i u situaciji dosljedne i pravilne upotrebe stvari, zajednička imovina upravlja se ugovorom. Ovo je praktično rješenje, jer zajednički vlasnici sami u ugovoru određuju kako će postupiti u određenim situacijama. Odredbama ugovora, upravni odbor mogu zajednički vršiti svi ili samo jedan od suvlasnika; to može biti i treća strana - profesionalni menadžer. Takav sporazum treba sklopiti u pisanom obliku, a u slučaju promjene okolnosti može se izmijeniti ili raskinuti na način predviđen u njemu. Također bi se trebao pridržavati gore spomenutih načela građanskog prava.
Korištenje zajedničkog dobra od strane suvlasnika trebalo bi biti bez sudara (na primjer, s zajedničke ceste ili stubišta). Svaki od suvlasnika također ima koristi od blagodati zajedničke stvari (na primjer, iznajmljivanje nekih prostorija u zajedničkoj zgradi) i dužan je podmiriti troškove vezane uz održavanje zajedničke stvari. I prihodi i rashodi knjiže se u odnosu na veličinu dionica.
Ukidanje zajedničkog vlasništva
Suvlasništvo često može predstavljati poteškoće vlasnicima. Svatko od njih može zatražiti ukidanje zajedničkog vlasništva, osim ako takvo dopuštenje nije isključeno ugovorom (na razdoblje ne duže od 5 godina). Zajedničko vlasništvo može se ukinuti sporazumom ili sudskom odlukom. Ako se svi suvlasnici slože, zaključuju sporazum u kojem zapisuju način razvrgnuća suvlasništva, otplate i doplate pojedinih suvlasnika te datume njihove uplate. Kad se ukine zajedničko vlasništvo nad nekretninom, potreban je javnobilježnički akt. Ako ne postoji suglasnost, zajedničko vlasništvo raskida sud, na zahtjev jednog od suvlasnika.
Prilikom ukidanja suvlasništva (i na ugovorni i na sudski način) možete se poslužiti sljedećim metodama:
- fizički podijeliti zajedničku stvar između suvlasnika uz moguću naknadu za razliku u vrijednostima koja proizlazi iz podjele dijelova (dakle, prilikom podjele kuće mogu se razdvojiti dva stana - tada svaki od suvlasnika može preuzeti neovisne odluke u vezi s, na primjer, obnovom vlastitog dijela; svoje prostore također možete prodati ili iznajmiti u bilo kojem trenutku);
- dati stvar (kuću, građevinsku česticu) jednom od suvlasnika, uz obvezu isplate ostalih suvlasnika;
- prodati predmet i podijeliti dobivena sredstva, u odnosu na dionice, između suvlasnika.
Pri određivanju prireza ili otplate sud će odrediti datum i način njihove isplate kao i iznos i datum isplate kamata, a u slučaju širenja prireza i otplata na rate, uvjeti njihove isplate ne smiju biti duži od 10 godina.
Treba naglasiti da zahtjev za razvrgnuće zajedničkog vlasništva nije zastario i može se podnijeti u bilo kojem trenutku.
