Opusti se, situacija je stabilna
U korijenu krize bilo je, među ostalim, prekomjerno popuštanje financijske politike u području stambenih kredita i s tim povezana prekomjerna zaduženost nekih kućanstava. Kako bi spriječio slične situacije u budućnosti, u našem je pravnom sustavu obvezu osiguranja ispravnosti odobravanja zajmova preuzelo poljsko tijelo za financijski nadzor. Riječ je o instituciji osnovanoj Zakonom od 21. srpnja 2006. o nadzoru financijskog tržišta. Njegova je zadaća - osim aktivnosti usmjerenih na pravilno funkcioniranje bankarskog sektora - također "brinuti" o tržištima osiguranja i mirovinskog osiguranja, kao i o drugim platnim institucijama.
Trenutno se može zaključiti da je stanje na financijskom tržištu u Poljskoj relativno stabilno, iako određena skupina banaka nažalost ne slijedi preporuke Komisije. Stoga, prilikom podnošenja zahtjeva za kredit, uvijek morate analizirati što više ponuda kako biste odabrali najbolju i bili sigurni da je odluka o tome donošenje donesena na temelju pouzdanih podataka.
A, B, F, J i S, to je abeceda poljskog Uprave za financijski nadzor
Trenutne preporuke koje je izdalo Poljsko tijelo za financijski nadzor uključuju:
- Preporuka A - u vezi s upravljanjem rizicima koji prate transakcije koje su banke zaključile na tržištu izvedenih instrumenata (to su financijski instrumenti čija vrijednost između ostalog ovisi o cijenama dionica, prinosu na obveznice, kamatnim stopama);
- Preporuka B - koja se odnosi na ublažavanje rizika od financijskih ulaganja banaka;
- Preporuka F - koja se odnosi na osnovne kriterije koje koristi Poljsko tijelo za financijski nadzor prilikom odobravanja propisa za utvrđivanje hipotekarne vrijednosti nekretnina izdanih od strane hipotekarnih banaka;
- Preporuka J - koja se odnosi na načela prikupljanja i obrade podataka o nekretninama od strane banaka.
Međutim, mi - investitori - trebali bismo biti najviše zainteresirani za Preporuku S. Općenito se odnosi na "dobre prakse u upravljanju hipotekarnim kreditnim izloženostima". U praksi je uveo zahtjev da klijenti banaka imaju vlastiti doprinos čija se stopa sustavno povećava i od siječnja 2017. na 20%, a likvidirani zajmovi za 100% vrijednosti kupljene nekretnine. Razlog tih postupaka je prethodno spomenuto opuštanje financijske politike - to se vidjelo u lakoći dobivanja zajma, kako u smislu slobode valute, tako i u duljini razdoblja zajma. Banke su također smanjile zajmoprimce s niskim i nesigurnim primanjima.Sada bi povećanje vlastitog doprinosa hipotekarnim kreditima trebalo biti svojevrsna potvrda banci da prilikom podnošenja zahtjeva za zajam za kupnju stana ili izgradnju kuće imamo stabilnu financijsku situaciju, tj. Solventni smo.
Ali mora se također reći da bi se odluka poljskog Uprave za financijski nadzor da pooštri Preporuku S za mnoge od nas mogla pokazati nemogućim pragom. Neće svatko uspjeti prikupiti 20% u konvencionalnoj čarapi. Iako je, prema mnogim analitičarima, povećani vlastiti doprinos taj koji štiti potencijalnog zajmoprimca - u slučaju slučajnih događaja i potrebe za raskidom ugovora o zajmu, on ima priliku prodati imovinu po cijeni koja omogućava banci da podmiri račune i zadrži nešto za sebe. To je nemoguće u slučaju mnogih takozvanih zajmova u švicarskim francima, gdje vrijednost zajma trenutno premašuje vrijednost same imovine (još uvijek je u tijeku rad na relevantnom zakonu koji regulira problem švicarskih franaka).
Prisjetimo se ukratko koja je bila naša „priča“ proteklih nekoliko godina:
- od 1. siječnja 2014. kupci koji se prijavljuju za kredit morali su imati vlastiti doprinos od 5%,
- od 1. siječnja 2015. vlastiti doprinos prilikom podizanja stambenog zajma iznosio je već 10% vrijednosti imovine,
- Siječanj 2016. je još jedno povećanje vlastitog doprinosa na 15%,
- od siječnja 2017. dužnik mora imati - kao što smo rekli - 20% vlastitog doprinosa (na primjer, uz zajam od 500.000 PLN, to znači potrebu da ima zbroj vlastitih sredstava u iznosu od 100.000 PLN).
Upozorenje! Postoji šansa da ćemo moći podići zajam za 90% vrijednosti imovine, pa čak i 95%, a što više, to ne znači da u rukama moramo imati nedostajućih 5 ili 10%. No, moramo ispuniti osnovni uvjet, a to je uspostava dodatnog osiguranja za nedostajući vlastiti doprinos, primjerice u obliku štednje na bankovnom računu ili dvije hipoteke za banku - na imovini koju kupujemo i drugoj, na primjer koja pripada članu obitelji, naravno uz njegov pristanak .
Što to znači?
Preporuka - to nije normativni akt obvezujuće prirode, kao što je zakon ili uredba, to je vrsta preporuke bankama, koja utvrđuje načela sigurne bankarske aktivnosti. Ove su preporuke upućene svim bankama. Vrijedno je znati da ne postoji zakonski definiran postupak za davanje preporuka, a postupak nadzornog tijela u tom pogledu proizlazi iz usvojene prakse. Poljsko tijelo za financijski nadzor usvojilo je pravilo da izdaje preporuke usvajanjem rezolucije o njegovom usvajanju.
Vlastiti doprinos - izražen u postotku, a njegova se razina određuje omjerom LtV (zajam prema vrijednosti), tj. Omjerom iznosa zajma i vrijednosti kolaterala. Poljsko tijelo za financijski nadzor odlučilo je da je njegovo uvođenje neophodno kako bi se povećala sigurnost i zajmoprimaca i zajmodavaca. Ovdje je vrijedno napomenuti da je minimalni vlastiti doprinos za stambene kredite međunarodni standard. U većini europskih zemalja već je potrebno imati samo 20% vlastitog doprinosa.
Preporuka S - nastavak
Najvažnija - kao što smo rekli - promjena u Preporuci S je povećanje iznosa vlastitog doprinosa. Ali to nije sve što KNF preporučuje.
Što se tiče valute zajma, PFSA preporučuje da banke odobravaju hipotekarne zajmove samo u valuti u kojoj klijent zarađuje svoj prihod. To se također odnosi na kupce s visokim prihodima. Zajmovi u stranoj valuti bili bi dostupni samo onima koji primaju takvu naknadu, npr. U eurima. Takva je odredba svojevrsni službeni pečat kraja deviznih zajmova i njihove dostupnosti za prosječnog zajmoprimca.
Štoviše, PFSA ukazuje na to da bi se kreditna sposobnost zajmoprimca trebala izračunavati za razdoblje otplate od najviše 30 godina. Stvarno razdoblje određeno ugovorom može biti najviše 35 godina - moguće je na zahtjev klijenta, ali banke su dužne inzistirati na kraćem roku otplate (to, između ostalog, nalaže smanjenje dohotka u dobi za umirovljenje).
Preporuka S također pojašnjava obveze banaka u vezi s fazom prije potpisivanja konačnog sporazuma. Pa, trebali bismo unaprijed dobiti sve informacije bitne za procjenu rizika i troškove povezane sa sklapanjem ugovora, uključujući posebno informacije o:
- iznos rate zajma uzimajući u obzir razdoblje zajma,
- stopa otplate glavnice zajma uzimajući u obzir razdoblje zajma,
- ukupni trošak zajma (uzimajući u obzir osiguranje sklopljeno u vezi s tim zajmom),
- rizik promjenjive kamatne stope.
Ove informacije trebaju nam biti predstavljene u pisanom obliku. Uz to, dajući nam na potpis ugovor o zajmu, banka bi nam trebala osigurati vrijeme potrebno za čitanje njegovog sadržaja i uvjeta.
Banka bi također trebala redovito pružati svojim klijentima sve informacije o uvjetima i odredbama, kao i pravima i obvezama prema ugovoru. Kupca posebno treba pismeno obavijestiti o svim promjenama koje izravno utječu na uvjete ugovora o zajmu, posebno o visini naknada za otplatu zajma (to će biti, na primjer, promjene kamatnih stopa - ako se povećaju, rata kredita također je nažalost veća).
Preporuka S odnosi se i na ugovore o osiguranju. Ako je ugovor o osiguranju jedan od instrumenata osiguranja zajma, a klijentu je osiguranje osigurala banka, banka bi trebala jasno naznačiti svoju ulogu, tj. Osiguranika ili posrednika. Kupac bi također trebao dobiti sve relevantne informacije u vezi s ugovorom o osiguranju: naznaku strana u ugovoru, njihova prava i obveze, prava zajmoprimca u kontekstu ovog ugovora te opseg i uvjete ugovora o osiguranju, uključujući, naravno, njegov iznos.
Vrlo važna kreditna sposobnost
Treba naglasiti da banke skrupulozno procjenjuju taj kapacitet, tj. Mogućnost otplate zajma s kamatama na datume navedene u ugovoru o zajmu. Oni uzimaju u obzir sljedeće stavke:
- svi troškovi održavanja (uključuju, na primjer, mjesečna plaćanja za režije, stanovanje, vrtić, telefon itd.),
- kreditne obveze u drugim bankama,
- nekreditne obveze, ako kupac ne može podnijeti ostavku na njihovo plaćanje (to mogu biti, na primjer, dosuđene alimentacije)
- ugovoreni rok zajma.
Napomena: U slučaju zajmoprimaca koji ostvaruju neredovite ili nestabilne prihode (npr. Iz ugovora o mandatu ili ugovora za određeni zadatak), procjena kreditne sposobnosti uzima u obzir redovitu otplatu postojećih obveza. Ako je pozitivna, banka može takvim klijentima odobriti zajam.
Pri procjeni kreditne sposobnosti banke uzimaju u obzir i:
- dob,
- bračni status,
- broj ljudi koji borave u kućanstvu;
- obrazovanje, radno iskustvo, zanimanje, kao i:
- analiza povijesti suradnje klijenta s bankom (povijest poslovanja računa, pravodobna otplata ostalih kredita, korištenje kreditnih kartica),
- analiza kreditne povijesti klijenta na temelju podataka dostupnih u bazama podataka banke i u drugim subjektima, poput Ureda za kreditne informacije ili Registra nesolventnih dužnika.
Općenito govoreći, test kreditne sposobnosti banke temeljita je provjera našeg prosječnog mjesečnog dohotka u odnosu na troškove. Razlika je iznos koji se može dodijeliti rati. Taj se iznos zatim pomnoži s npr. 25 godina, što rezultira maksimalnim iznosom zajma. Naravno, i sami bismo trebali procijeniti svoje financijske mogućnosti i odgovoriti na pitanje hoćemo li zapravo moći otplatiti dug.
Prema riječima stručnjaka
Jerzy Ptaszyński, direktor Odjela za istraživanje i analizu tržišta nekretnina AMRON:
- Početkom nove godine na snagu je stupio još jedan (20%) prag potrebnog vlastitog doprinosa za ljude koji žele podići hipoteku. Viša razina potrebnog vlastitog doprinosa, u skladu s preporukama Preporuke S, nipošto nije iznenađenje za banke i teško je očekivati da će samo ovaj čimbenik promijeniti trenutni oblik tržišta stambenih zajmova. U praksi se mnoge banke već dugo koriste tim kriterijem, a neke su prestale odobravati stambene kredite za koje je ta razina niža od 20%. Prema najnovijim podacima izvještaja AMRON-SARFiN-a, više od polovice novih stambenih kredita odobrenih u posljednjem tromjesečju bili su krediti s vlastitim doprinosom većim od 20%.To pokazuje trenutne razmjere fenomena. Ipak, u svjetlu odluke o ukidanju programa Stan za mlade i iscrpljivanja sredstava dodijeljenih za sufinanciranje za naredne godine i nedostatka održive alternative u ovom trenutku, nekim će kupcima biti nesumnjivo teže prikupiti vlastiti doprinos.
Preporuka S ne nameće apsolutnu obvezu bankama da zahtijevaju vlastita sredstva zajmoprimaca na razini gore spomenutih 20%. Ovo je preporuka. S trenutnim odredbama, vrijednost omjera LtV (zajam / vrijednost) ne bi trebala prelaziti 90%, pod uvjetom da je nedostajući dio potrebnog vlastitog doprinosa pravilno osiguran, npr. Blokadom sredstava na računu zajmoprimca, zalaganjem trezorskih obveznica ili osiguranjem. S druge strane, za očekivati je da će nakon povećanja dotičnog praga, ako zajmoprimac ne bude mogao dati doprinos na potrebnoj razini, morati dati odgovarajuće veće zaloge. U svakom drugom slučaju,kupnja stana na posudbu zahtijevat će sustavnu uštedu i donošenje odluka o kupnji nekretnina unaprijed nego prije.
Pravna osnova:
Preporuka S od 18. lipnja 2013. o dobrim praksama u upravljanju hipotekarnim kreditnim izloženostima (Journal of Laws poljskog tijela za financijski nadzor od 13. kolovoza 2013.).
