U slučaju kuća u dobrom stanju, preliminarnu procjenu možemo provesti sami. Međutim, ako postoje sumnje u stanje zgrade, vrijedi upotrijebiti pomoć ovlaštenog inženjera koji će ispravno protumačiti pojavu tragova vlage ili ogrebotina. Često ima opremu koja između ostalog omogućuje određivanje razine vlage ili provjeru rada ventilacije. Uz to, naznačit će mjesta na kojima vrijedi raditi otvorene emisije. U opravdanim situacijama preporučit će termovizijski pregled ili detaljnije tehničko vještačenje onih elemenata stare kuće koji bi u budućnosti mogli stvarati probleme.
Kako provjeriti pravni status stare kuće
Prilikom odlučivanja o kupnji nekretnine, prije svega, trebali bismo provjeriti njegov pravni status. Najvažniji dokument koji treba analizirati je zemljišna knjiga i hipoteka. Njegov broj dobit ćemo od prodavača kuće. Znajući to, knjigu možemo pročitati u odgovarajućem odjelu zemljišnih knjiga i hipoteke okružnog suda ili na Internetu, na web mjestu Ministarstva pravosuđa, u Centralnoj bazi podataka zemljišnih knjiga (https://ekw.ms.gov.pl). U pojedinim odjelima pronaći ćemo informacije o nekretnini, kao što su adresa, područje, vlasnik. Važan podatak je spomen da je zemljišno zemljište razvijeno. Inače postoji sumnja da je kuća bespravno izgrađena ili je u izgradnji.Potonja nas situacija može izložiti brojnim problemima. Izgradnja može biti proizvoljna ili se ne može izvoditi u skladu s odobrenim projektom. "Ispravljanje" takve situacije generira financijske troškove koje je teško predvidjeti. Također se može ispostaviti da će kuća biti prikladna za rušenje.
Odjeljci III i IV sadrže informacije o ograničenjima nekretnina, na primjer, služnost, hipoteka. Uz to, uz knjigu se mogu priložiti i trenutačni zahtjevi za izmjene, čiji sadržaj još nije vidljiv u unosu. Podaci sadržani u zemljišnom i hipotekarnom registru trebaju se usporediti sa stvarnim stanjem, na primjer katovima.
Upozorenje! Postoje i nekretnine za koje knjiga nije osnovana i njihov pravni status uređuje se na drugačiji način, na primjer pravomoćnim sudskim odlukama.
Drugi dokument koji će nam omogućiti procjenu pravnog statusa je izvadak iz zemljišne knjige koji se može dobiti u geodetskom odjelu grada, komune ili okružnog ureda. Uključuje matični broj parcele s površinom, podatke o vlasniku, vrstu zemljišta, klasu zemljišta i opet zemljišni i hipotekarni broj. Uz izvadak je priložena karta - izvadak iz zemljišne knjige i građevine s granicama nekretnina. Prikazuje brojeve susjednih parcela, oblik parcele i obris kuće, zajedno s oznakom njezinih funkcija i etažama.
Tada bismo trebali provjeriti našu imovinu s obzirom na neposrednu okolinu. U tome će pomoći lokalni prostorni plan razvoja. Iz nje možemo doznati kakvu funkciju ima parcela, što će se graditi u njenoj blizini, koja se ograničenja primjenjuju na posjed, na primjer visina zgrade, vrsta krova itd. Bit će važna u mogućoj rekonstrukciji. Ako parcela nije obuhvaćena lokalnim razvojnim planom, trebali bismo od prodavatelja dobiti odluku o zoniranju ili se sami prijaviti za određenu nekretninu (ne moramo biti vlasnici parcele).
Kupnja stare kuće: dokumenti koje još treba "rentgen"
Što je starija imovina, manje su šanse da ćete dobiti sve dokumente o kući. Ipak, vrijedi pitati vlasnika ima li ih.
Rješenje o građevinskoj dozvoli. Ako je prodavatelj nema, trebali bismo provjeriti kod lokalnog odjela za arhitekturu ili poviatne inspekcije za nadzor građevine je li zatražena građevinska dozvola ili ne postoje tijela za nadzor građenja, na primjer u slučaju nelegalne gradnje.
Obavijest o završetku gradnje ili uporabna dozvola. Ovaj dokument može imati različito ime, ovisno o dobi kuće. Ako ovaj dokument nije dostupan, postupite kao da nema građevinske dozvole.
Građevinski dnevnik s izjavom voditelja građevine o završetku gradnje. Zapravo može postojati nekoliko dnevnika, na primjer iz obnove ili proširenja. Ako ga nema, treba naručiti detaljni tehnički pregled zgrade.
Građevinski projekt. Nedostatak ovog dokumenta može ukazivati na to da zgrada nije izgrađena u skladu s odobrenim građevinskim projektom. Dokumentacija starih svojstava također bi mogla biti oštećena. Kod starijih nekretnina (starijih od 40 godina), prodavatelj može imati popis imovine umjesto građevinskog projekta.
Izgrađeni dizajn za sanitarne i električne instalacije. Ako nedostaje ili je zastario, saznajmo je li interna mreža obnovljena tijekom njezine uporabe i je li izrađena dokumentacija u fazi izrade.
Trenutni protokol dimnjaka. Prema Zakonu o gradnji, vlasnik kuće dužan je svake godine pregledati cijevi za dim, ispuh i ventilaciju.
Trenutni protokol ispitivanja nepropusnosti za plin. Sve dok je kuća njime opremljena, istraživanje se vrši i svake godine.
Aktualno izvješće o mjerenjima električne instalacije. Prema odredbama Zakona o gradnji, vlasnik kuće trebao bi provoditi ispitivanja svakih 5 godina.
Ugovori s dobavljačima medija. Pazimo da imanje ima priključke vode, kanalizacije i struje. Našu budnost treba pojačati nedostatkom takvih sporazuma.
Energetski certifikat. Preporučuje se da takvu potvrdu izradite prilikom prodaje kuće. Prodavatelj zakonski nije obvezan priložiti takav dokument za zgrade izgrađene prije 2009. godine.
Priručnici za uređaje. Potrebni su kada su u kući ugrađeni uređaji koji zahtijevaju komplicirani ili stalni rad i održavanje.
Koliko vrijedi zaplet
Nakon provjere formalnog i pravnog statusa dobra, trebali bismo procijeniti parcelu. Najbolje je započeti s provjerom granica i poštivanjem kontura iz zemljišnih knjiga i geodetske izgrađene karte. U tome će nam pomoći geodet koji će provjeriti postoje li rubni kamenčići ili druge karakteristične točke koje razdvajaju imanje u uglovima parcele. Uz to će ga izmjeriti u odnosu na geodetsku kartu, a u slučaju dvojbe ponovno će stvoriti granice parcele i izmjeriti površinu. Tada se može ispostaviti da je susjedova ograda postavljena unutar granica imanja koje planiramo kupiti.
Vrijedno je obratiti pažnju na to je li parcelu povremeno poplavila kišnica ili kao rezultat povišene vode u obližnjoj rijeci. Korisne će biti i informacije o odvođenju kišnice. U svjetlu zakona, neprihvatljivo je raspolagati njima izvan zavjere.
Kada drveće raste na parceli, potrebno je procijeniti njihovo stanje i saznati možemo li ih u budućnosti sjeći. Bolesna ili uvenula stabla mogu biti prijetnja vašem domu. Također bismo trebali imati na umu da bujna vegetacija zahtijeva dugotrajnu njegu.
Vrijednost parcele ovisi o njezinom položaju, položaju u odnosu na smjerove svijeta, uređenju zemljišta i lokalnom planu prostornog razvoja. Ako nas zanima točna vrijednost imovine, trebali bismo se obratiti ovlaštenom procjenitelju imovine.
Hoće li stara kuća biti funkcionalna?
Kada kupujemo staru kuću, mi nemamo utjecaja na raspored i funkcije soba. Ipak, kad nam trenutačno uređenje interijera ne odgovara, možemo razmišljati o promjeni. Dobro je surađivati s arhitektom već u fazi kupnje nekretnine. Samo iskusna osoba moći će procijeniti mogućnosti preuređenja interijera. Glavni elementi koji ograničavaju mogućnosti promjena u sobama su nosivost stropova (u posebnim slučajevima se može povećati), raspored strukturnih zidova i dimnjaka, čija je rekonstrukcija vrlo skupa, čak i neisplativa. Kada gledate kuću i imate planove, dobro je na crtežima naznačiti koji su zidovi nosivi, a koji pregradni.
Većina kuća starih nekoliko desetljeća orijentirana je prema dijelovima svijeta na takav način da je dnevni boravak na južnoj strani, a kupaonice i kuhinja - na sjevernoj. Međutim, to nije pravilo i stoga bismo uvijek trebali provjeriti kako kuću osvjetljava sunce, kako se to svjetlo mijenja tijekom cijele godine i zadovoljava li insolacija pojedinih interijera naše sklonosti. Neke kuće između starih stabala mogu izgledati lijepo, ali unutra može biti vječno mrak. Ako nismo u mogućnosti procijeniti izloženost suncu zimi i ljeti, možemo naručiti arhitekta da izvrši takvu analizu. Na taj ćemo način saznati u koliko će sati fasade kuća biti u dometu sunčeve svjetlosti.
Kako procijeniti isplativost obnove stare kuće
Kada kuća izgleda strašno, možete vidjeti da u njoj već dugi niz godina nitko ne živi, ali cijena joj je izuzetno povoljna, a mjesto atraktivno, vrijedi upotrijebiti pomoć stručnjaka koji se bave procjenom tehničkog stanja. Moći će nam reći može li se kuća dograditi ili obnoviti ili je možda bolje odustati od kupnje i potražiti drugu.
No, ako smo već odlučili, mišljenje stručnjaka zasigurno će biti korisno - u staroj će nas kući možda čekati neugodna iznenađenja, primjerice tijekom obnove pokazat će se da je zid izrađen od drugačijeg materijala nego što smo pretpostavljali. No, može biti i tako da, iako će se puno stvari morati zamijeniti (npr. Prozori, vrata, sve instalacije), najvažniji elementi strukture su u dobrom stanju, a kuća je prikladna za život nakon generalne obnove.
Troškovi obnove stare kuće procjenjuju se na temelju idejnog projekta, ostavljajući veliku sigurnosnu maržu.
Prije nego što kupimo staru kuću, provjerimo koliko će nas koštati njezino održavanje. Zamolimo vlasnika za račune za grijanje (plin, struju ili ulje), kao i za struju, vodu, odvoz smeća ili pražnjenje septičke jame. Pitajmo i o iznosu poreza na imovinu.
Dobro je pitati svoje susjede o vašem odnosu sa trenutnim vlasnikom kuće. Može se pojaviti dugogodišnji spor - na primjer, oko drveća koje raste blizu granice. Htjeli mi to ili ne, mi ćemo ga preuzeti zajedno s kućom.
