Kuća za rušenje ili preuređivanje

Postoje različiti načini kako postati vlasnik kuće. Najlakši je način izgraditi novu zgradu, također možete kupiti gotovu kuću od programera ili uzeti u posjed kuću koja je prije pripadala nekom drugom. Razloga zašto odabiremo treće rješenje može biti mnogo. Nabrojimo najvažnije.
- Povjerenje u sredinu u kojoj ćemo živjeti. Stara kuća stoji na specifičnom, obično davno razvijenom mjestu, koje ima dobre šanse da se ne promijeni naglo. Možemo pogledati svoje susjede, provjeriti kvalitetu usluga, komunikacije i obrazovanja. U pravilu je bliže centru grada od neizgrađenog zemljišta na kojem se može nešto sagraditi.
- Uređena parcela. Zajedno s kućom imamo priliku postati vlasnici vrta okruženog drvećem, a ne praznog polja, s kojim se obično bavimo kada gradimo kuću od nule. Komunalije - plin, struja, voda, telefonska linija - također su obično prednost.
- Smanjenje vremena čekanja. Kuća već stoji, tako da je možemo gotovo odmah uzeti u posjed. Morali bismo pričekati novu.
- Sposobnost "dodirivanja" unutrašnjosti kuće. Budući da postoji, a često je uređen i završen, možemo odmah provjeriti ispunjavaju li raspored i veličina soba, njihova osunčanost i vanjski zvukovi naša očekivanja. Čak i ako nije u potpunosti - lakše je zamisliti bilo kakve promjene.
Naoko šarmantan, ali …
Dijelom čarobnog štapića , često čineći male preinake, uspjet ćete banalni ili zanemareni blok promijeniti u zanimljiv oblik. Nažalost, to nije uvijek moguće. Ponekad se dogodi da nijedna od planiranih aktivnosti prilagodbe nije moguća i postane neophodno demontirati cijelu ili dio zgrade.
Pa, što bismo trebali znati da svjesno donesemo odluku o budućnosti kuće?
Obično ćemo bez problema procijeniti okolinu, parcelu ili mjesto, često intuitivno. Drugačija je situacija sa samom zgradom.
Da biste bili sigurni u ispravnu ocjenu, najbolje je naručiti specijalistička mišljenja o stanju zgrade: n konstrukcijske, uključujući stanje vlažnosti zidova i stropova; na instalacijama (vodovod, grijanje, ventilacija i cijevi za dimnjake).
Naravno, prije upoznavanja ovih mišljenja možemo obratiti pažnju i na mnoge stvari.
Procjenjujemo stanje konstrukcije
- Pogledajmo nosive zidove (obično deblje od ostalih - od 25 do 60 cm): pukotine ili duboke ogrebotine na njima ukazuju na pomicanje temelja uzrokovane, na primjer, neravnomjernim slijeganjem zgrade. U takvoj će situaciji presudno biti mišljenje konstruktora. Postoji šansa da su ogrebotine davno nastale, naselje je gotovo, a kuća stabilna.
- Pogledajmo podove: ako se puno savijaju, to može značiti da je i pod ispod njih. Ovo se mora provjeriti. Stupanj otklona poda kod kuće najlakše je provjeriti rastezanjem niza između zidova, neposredno iznad poda.
- Pogledajmo gore: ako krovna konstrukcija (nosač) djeluje oštećeno, ima puno uzdužnih pukotina, pukotina, trulih elemenata, to ne sluti na dobro.
Procjenjujemo stupanj vlage
- Pogledajmo okolinu: ako u blizini kuće postoji rijeka, rastu stabla johe, površina se uzdiže više, a okolne kuće imaju visoka prizemlja, možemo zaključiti da je razina podzemne vode na parceli visoka, drugim riječima - tlo je vrlo vlažno . I vlaga prodire u temelje, zidove i podrume. Može se zaustaviti pravilnom izolacijom zgrade. Da vidimo je li gotovo.
- Pogledajmo postolje (donji dio zida, često izrađen od materijala koji nije gornji dio): oljuštena žbuka, cvjetanje na zidu, pljesnivi miris u podrumu - prvi su to znakovi vlage koja se diže iz zemlje.
- Pogledajmo zidove: gljivice na zidovima rezultat su njihove trajne vlage. Ako sumnjamo da je kuća pljesniva, trebali bismo se obratiti mikologu. Ako u gornjim dijelovima zidova možete vidjeti tragove vlage, to je znak kišnice koja curi - bilo kroz začepljene ili cureće cijevi i oluke ili, što se nažalost često događa, kroz nepropusni krov (stari pokrov, bez izolacijskog sloja) ili kroz terasu iznad prizemlja.
- Prošećimo terasama: one su izuzetno težak element zgrade za pravilno izoliranje. Trenutno dostupni materijali omogućuju potpunu nepropusnost, ali prilikom kupnje stare kuće s velikom terasom, budite oprezni i obratite se stručnjaku.
Procjenjujemo aktivnost insekata
Drvena rešetka često je stanište insekata. Karakteristične male rupe koje prekrivaju površinu greda ili rogova, a brašno se izlijeva iznutra, ukazuju na to da su strukturu zarazili insekti. Ako oštećenja elemenata prelaze 40% njihovog presjeka - rešetka se mora zamijeniti novom. Nije tako loše, ako smo ionako pretpostavili demontažu i zamjenu krova, ali ako ne?
Ocjenjujemo kvalitetu tla, tehnička i materijalna rješenja
, a potrebno je utvrditi hoće li tlo i građevinska konstrukcija izdržati sve predviđene promjene. Temelji dizajnirani za jednokatnu vilu rijetko će podnijeti dodatni teret još jednog kata, a krov pokriven laganim limom - keramičkim pločicama iz snova. Naravno, moguće je odabrati materijale i budući raspored zgrade na takav način da "nemoguće postaje moguće" - kuću je moguće proširiti u tehnologiji laganog okvira, a oblogu zamijeniti lakšom, ali jednako atraktivnom. međutim, to se mora planirati unaprijed.
Upozorenje! Pri procjeni stanja zgrade ne bi nas trebala utjecati činjenica da je svježe ožbukana i prebojana. Na taj način možete prilagoditi izgled čak i potpuno nenastanjive kuće, bez velikih financijskih izdataka.
Propisi nisu iz
plana razvoja parade
U lokalnom prostornom planu uređenja (ili, ako općina nema takav dokument, u uvjetima uređenja navedenim na naš zahtjev za određenu parcelu) pronaći ćemo sve uvjete koje kuća i parcela moraju ispunjavati - također nakon proširenja. Vrijedno je pažljivo pročitati ovaj dokument, jer se može ispostaviti da propisi određuju maksimalnu visinu zgrada ili kut nagiba krova, odnosno maksimalnu površinu parcele na kojoj se može graditi. Ponekad to značajno ograničava mogućnosti za promjene. Ako gornja konstrukcija nije moguća (previsoka zgrada), također podići krov (nepravilan nagib krova) i neće se imati što dodati (neprohodna linija gradnje to neće dopustiti),treba razmisliti o rušenju i podići zgradu. Kada projektirate kuću od nule, mnogo je lakše uzeti u obzir sve službene zahtjeve.
Ljepota okoline može biti nedostatak. Ako se
odabrana kuća nalazi u zaštićenom krajobraznom pojasu (prirodni ili povijesni razlozi), zabrane ili nalozi mogu se odnositi na detaljna arhitektonska rješenja (npr. Potreba za upotrebom specifičnih završnih materijala ili detalja koji se odnose na stari stil gradnje u određenoj regiji zemlje, ili zabrana gradnje dijela područja zbog toka vodotoka).
Pravila građevinskog zakona
Ograničenja za investitore također su nametnuta Zakonom o gradnji zajedno s osnovnim propisom, odnosno "Tehničkim uvjetima koje moraju ispunjavati zgrade i njihovo mjesto". Provjerimo dopuštaju li oblik i dimenzije parcele slobodno povećanje ili modificiranje oblika - ovdje su važne udaljenosti od granica parcele (obično 4 m od granice za zid s otvorima, ali postoje iznimke u obliku produženja do granice parcele ili na udaljenosti identičnoj kod susjeda - simetrija udaljenosti), od zidova susjednih zgrada (8 m ili više zbog protupožarne sigurnosti), elemenata podzemnih instalacija (bunari, septičke jame, plinovodi), kante za smeće (3 m od zgrade).
Nećemo mijenjati granice parcele, ali premještanje koša za smeće ili premještanje podzemnih mreža ponekad je moguće, iako skupo. međutim, ovo je možda jedina šansa za uspješno širenje.
Također je važno znati orijentaciju zgrade, što će nam omogućiti planiranje mogućeg proširenja, kako novi dio ne bi odsjekao vrt od sunčevih zraka, a ne zasjenio susjedne stambene kuće.
Načini sanacije
Bez obzira na procjenu tehničkog stanja, morate pažljivo analizirati svoje potrebe i razmisliti o tome kako svoj dom možete prilagoditi njima. Ispod su najčešće izmjene postojećih kuća.
Sjetite se samo da većina promjena oblika zgrade radikalno mijenja izgled zgrade. Stoga se vrijedi potruditi kako bi promjene bile povoljne za njega.
Nadgrađe, tj. Podizanje poda preko cijele kuće ili njenog donjeg dijela. omogućuje vam dobivanje dodatnog životnog prostora ili čak potpuno neovisan stan. Takvo produženje također će pridonijeti završetku problema s loše izoliranim krovom koji često prokišnjava - novo rješenje koje osigurava odgovarajuću debljinu izolacije umanjit će gubitak topline i smanjiti račune za grijanje.
Podizanje krova, tj. Podizanje zidova potkrovlja, promjena kuta kosine i umetanje krovnih prozora ili mansarda. Na taj način dobivamo dodatni, punopravni životni prostor u potkrovlju. Krovna konstrukcija može biti djelomično vidljiva, koristeći boje koje ističu prirodnu ljepotu drvene rešetke. Ovakve promjene često se tiču garaža pored višespratnica - uz nisku cijenu dobivate veliko područje dostupno s druge razine zgrade, a podizanje krova iznad garaže daje kompaktniji oblik.
Proširenje, tj. Dodavanje novog tijela u zgradu. Kuću uvećavaju soba, garaža, stubište. Takvo rješenje, osim što stvara dodatni korisni prostor, čini zgradu optički "čučanjom", šira osnova daje dojam čvršće veze s tlom. To je vrijedno za kuće s izvorno iskrivljenim omjerima, na primjer previsoke. Nakon dogradnje, zgrada se mora držati na udaljenosti od 3 ili 4 metra od granice parcele.
Izgradnja terase, tj. Mijenjanje otvorene terase u zimski vrt. Suvremene tehnologije nude gotove terase. Zimski vrtovi, osim atraktivnog prostora, također dodaju novi, moderni izraz tijelu zgrade.
Promjena interijera, tj. Obnova nekih elemenata kuće bez narušavanja oblika tijela. Takva se rješenja obično nameću u obiteljskoj životnoj situaciji koja je drugačija nego prije. Međutim, imajte na umu da se svaki zid ne može ukloniti, a bilo kakve promjene također mogu otežati postavljanje kućnih instalacija.
Promjena kože, tj. Izolacija. Kuća, sagrađena prije nekoliko ili nekoliko desetaka godina, zasigurno ne udovoljava toplinskim zahtjevima zgrada danas. Jednostavno rečeno, visoki računi za grijanje uzrokovani su gubitkom topline kroz zidove, krov, propusne prozore, podrum i stare sustave grijanja. Odluke o toplinskoj izolaciji i modernizaciji grijanja donose se sve češće, pogotovo jer se dio troškova u tu svrhu može nadoknaditi posebnim zajmovima koje subvencionira država. Izolacija kuće dobra je prilika za promjenu načina završetka. Jednom riječju, cijela stvar dobiva novo, često zanimljivije lice.
Preobrazit će se … - što je lako, a što je teško promijeniti
Kada se savjetujemo s mnogim ljudima prije donošenja odluke, često čujemo rečenicu - "koji vrag, to će uspjeti!" Budimo oprezni s tako olako izrečenim izjavama. Iako se puno toga može obnoviti, to nije sve. Već smo razgovarali o nosivosti temelja i stropova, tj. Ograničenim mogućnostima prijenosa dodatnih opterećenja. Zamka da mnogi ljudi koji sami naprave promjene uđu u lanac nesreća - kad naizgled mala promjena zahtijeva uzastopne i nove, koje zahtijevaju daljnji naporan posao. Da su unaprijed predviđeni, najvjerojatnije bi se sve moglo planirati i provesti drugačije.
Dobar je primjer rušenje dijela punog zida i njegova zamjena prozirnom površinom od staklenih blokova. Nema veze, ali odjednom se ispostavlja da je na stari zid bio pričvršćen radijator, pa ga sada treba zamijeniti podnim modelom. U zidu je bila jedna mala električna utičnica, a nakon rušenja, na zemlji smo ležali električni kabeli. Modul staklenog bloka otvor vrata otvorio je manjim, pa ga morate zamijeniti ili pomaknuti otvor, urezujući drugi zid … a troškovi rastu i rastu.
Budimo mudri unaprijed i potražimo savjet od stručnjaka. Suradnja s arhitektom u početnoj fazi cjelokupnog projekta omogućit će vam brz odgovor na pitanje može li se određena kuća funkcionalno preoblikovati u skladu s našim potrebama. Također će definirati oblik i arhitektonski izraz zgrade, omogućiti vam razmišljanje o materijalima i korištenju suvremenih tehničkih rješenja. Istina je da gospoda ne bi smjela razgovarati o novcu, ali ni investitori. Na primjer, pripremajući opću procjenu troškova shvatit ćemo s čime ćemo se suočiti, omogućit će nam da dobijemo informacije o šansama za dobivanje zajma. Ponekad će pokazati da su naši strahovi bili previsoki ili da nismo predvidjeli velik dio troškova.
Posljednja, ali ne manje važna strana projekta je organizacija cjelokupne investicije. Moramo pažljivo razmotriti koliko vremena može trajati ponovni razvoj i je li moguće živjeti u kući tijekom radova na obnovi; a ako ne, gdje će nam biti smještaj?
Sastavljamo slagalicu.
Ako sve analiziramo, napravimo crni popis (uvjeti, ograničenja, zabrane, tehničke nedostatke potrebne za uklanjanje), tada možemo svjesno odlučiti ispunjava li rekonstrukcija, koju je moguće izvršiti pod tim uvjetima, naša očekivanja. Ako je tako - krenimo s promjenama. ako ne - pa, morate razmisliti o rušenju i stvaranju kuće u potpunosti od nule, ali sto posto udovoljavajući našim zahtjevima.
Arhitekt bi trebao pomoći u sljedećim koracima. On će odrediti opseg buduće obnove. Saznat ćemo hoće li za veličinu promjena biti potrebna građevinska dozvola (ili rušenje, a zatim i gradnja) ili je dovoljno da se građevinski radovi prijave odjelu za arhitekturu u odgovarajućem uredu komune. Ako trebate ishoditi građevinsku dozvolu (velik raspon promjena - na tijelu zgrade ili strukturnim elementima), prvo ćete morati pribaviti izvadak iz lokalnog plana ili se prijaviti za uvjete gradnje i uređenje zemljišta (slično kao i kod gradnje nove kuće). Za manje preinake, bez narušavanja strukture, dovoljno je dostaviti radove s detaljnim opisom njihovog opsega, crtežima i svim potrebnim informacijama.
Nakon dobivanja dozvole ili čekanja vremena određenog u propisima, ne preostaje nam drugo nego djelovati i dodati zadnji dio u našu građevinsku slagalicu. Dakle: obnavljajući ili gradeći od nule, postanite vlasnik kuće iz snova.
Pravni status zgrade
Ako smo odlučili kupiti staru kuću i namjeravamo je obnoviti, neka vlasnici pažljivo provjere je li trenutno stanje legalno. Može se dogoditi da se, jer imamo projekt obnove općinskog ureda, pokaže da je ono što postoji gradnja bez zakona - i ne mora se raditi o izgradnji cijele zgrade bez dozvole, već samo, primjerice, o dodavanju ili promjeni nekih njezinih dijelova. Tada se možemo suočiti s kaznom u obliku naknade za legalizaciju, koja trenutno iznosi 50.000 za obiteljske zgrade! To je obično vrlo neugodno iznenađenje.
Kad se donese odluka o rušenju
O svojim namjerama morate obavijestiti nadležni ured (odjel za arhitekturu u uredu komune). Prema čl. 31. Zakona o gradnji, to treba učiniti u obliku:
- obavijesti o namjeri rušenja (navodeći vrstu, opseg i način izvođenja tih radova) - za zgrade koje nisu upisane u registar spomeničke zaštite, visine manje od 8 m, ako se nalaze na udaljenosti ne manjoj od polovice parcele njihova visina;
- zahtjev za dozvolu za rušenje - za objekte koji su pod zaštitnom zaštitom ili veći od 8 m.
Nakon ispitivanja obavijesti o namjeri rušenja, Ured ponekad može nametnuti obvezu ishođenja dozvole za rušenje, posebno ako rušenje može utjecati na vodene uvjete, sanitarne uvjete i stanje okoliša.
Zahtjev za dozvolu za rušenje sastoji se od sličnih elemenata kao u građevinskoj dozvoli - za izradu takve prijave bit će potrebno angažirati arhitekta ili graditelja.