Pa pretpostavimo da želimo kupiti staru kuću. Odabiremo nekoliko ponuda na dobrom području i po atraktivnoj cijeni. Idemo ih vidjeti …
Prva kuća
Jako nam se sviđa. Stara je, ali šarmantna: lijepo obnovljena i iznutra i izvana. Pažnju privlači solidnim izgledom.
Upozorenje! Mogla bi biti zamka. Možda se ispod nove žbuke i boje skriva neka ruševina. Nemojte ga kupiti bez pomoći iskusnog stručnjaka. Ne osuđujte sami i ne slijedite samo svoju intuiciju.
Sljedeća mišljenja bit će korisna za pravilnu procjenu stanja objekta:
1) gradnja i zgrada,
2) stanje unutarnjih instalacija: vodovod, grijanje, dimnjak, ventilacija i struja.
Stanje strukture zgrade i njezinih unutarnjih instalacija mogu odrediti je li kuću isplativo kupiti. Popravci oštećene konstrukcije i sveobuhvatna zamjena instalacije: zastarjeli električni, korodirani vodovod i što, te zamjena kotla modernim - sve će to puno koštati.
Čak i ako je kuća suha (na zidovima nema mrlja, a u podrumu nema osjećaja vlage), ali je zasjenjena velikim drvećem ili se nalazi u blizini potoka ili jezera, također vrijedi naručiti:
3) mišljenje o tome da je kuća vlažna. Njegov će trošak zasigurno biti mnogo niži od troškova bilo kakvih popravaka izolacije protiv vlage.
Druga kuća
Iako je stara i očito nije obnovljena već dugi niz godina, izgleda u redu. Zamišljamo kako će to izgledati nakon obnove.
Ovdje nema opasnosti da novouređeni zidovi sakriju opasne pukotine na strukturi ili mrlje nakon poplave. Kuću možemo sami pregledati. Na što bismo trebali obratiti posebnu pažnju?
1) stanje konstrukcije - ima li pukotina i ogrebotina na zidovima, ogrebotina i otklona stropova, deformacija i oštećenja krovne konstrukcije,
2) vlaga zgrade - ima li tragova mraza ili drugih vidljivo vlažnih mjesta izvana ili iznutra.
Procjena zgrade izvana
- Imaju li zidovi pukotine i ogrebotine? Zidne ogrebotine i pukotine često ukazuju na kretanje temeljnih zidova, a one se uvijek prenose na više dijelove zgrade. Samo iskusni konstruktor može procijeniti ugrožava li takva oštećenja stabilnost konstrukcije. Može se ispostaviti da su to samo manje ogrebotine, ali ponekad je signal da će zgradi trebati skupi popravci ili strukturno pojačanje.
- Je li obloga sokla u dobrom stanju? Vidite li kako žbuka otpada ili vlažne mrlje na području postolja? To je posebno važno kada se zgrada nalazi na terenu koji je čak povremeno vlažan. Mrlje i ljuštena obloga sokla svjedoče o stanju vodoravne i okomite izolacije temeljnih zidova, što je često slučaj u starijim kućama; zgrada će se morati iskopati do podnožja i, najvjerojatnije, treba položiti novu izolaciju.
- Je li zgrada zaštićena od vlage? To je važno pitanje, jer temelji mnogih starih kuća uopće nemaju takvu izolaciju - nije toliko loše, ako ne samo vertikalno, jer ih je relativno lako postaviti, još gore, čak i vodoravno - jer je njihova izvedba u postojećoj zgradi tehnički vrlo teška, a samim tim i skupa. Nedostatak izolacije ili njezino stanje (ako je oštećeno) posebno je opasno ako je tlo oko kuće mokro i razina podzemne vode je iznad podnožja. Da bi se to provjerilo, moraju se napraviti otvori na temeljnim zidovima i ispitivanja tla oko zgrade.
Upozorenje! Nedostatak vertikalne izolacije može se pronaći samo kroz otvore zidova izvana, dok nedostatak vodoravne izolacije zidova i podova - kroz unutarnje otvore.
- Je li vlaga vidljiva u gornjim dijelovima zidova? Ovako locirana vlaga najčešće je povezana s lošim stanjem oluka i slivnika. Njihov pregled omogućit će procjenu hoće li ih trebati popraviti ili zamijeniti novima.
- Nema li znakova propadanja ispod strehe i na vijencima koji okrunjuju fasadu? Uzrok pada žbuke u gornjem dijelu zgrade može biti uništavanje ili začepljenje oluka. Ako su samo začepljeni, mogu se očistiti i popraviti (prilagoditi), ali ako su oštećeni - morat će ih zamijeniti.
- Teče li voda iz dovodnih cijevi izravno u zemlju pored temeljnih zidova? Za svaku zgradu, posebno s podrumom, važno je da se kišnica i voda iz dovodnih cijevi odvode izvan susjednog područja, a ne ni u traci od tri metra oko nje. Površina oko kuće trebala bi pasti 1-2% od zidova prema vrtu. Voda koja teče iz dovodnih cijevi mora se odvoditi kroz očvrsnute utore na udaljenosti od najmanje 3 m od zgrade.
procjena interijera
- Jesu li podrumi suhi? Ako su zidovi i podovi podruma vidljivo vlažni, tada najvjerojatnije u zgradi nema izolacije protiv vlage ili su oštećeni. Kao rezultat toga, temeljni zidovi su navlaženi:
1) kišnicom koja se slijeva u zgradu nakon svake jače kiše (vidi također str. 66),
2) podzemnom vodom, koja se povremeno diže, a zatim ulijeva u podrum.
- Jesu li podrumi dovoljno prozračeni? Ako su zidovi i podovi podruma suhi, ali zrak u podrumskim prostorijama ima povećanu vlažnost, obratite pažnju na izmjenu zraka: radi li gravitacijska ventilacija i je li moguće podrum prozračiti kroz prozore.
Ako u podrumima nema ventilacijskih kanala i u njima nema prozora, morate uzeti u obzir potrebu ugradnje odgovarajućih ventilacijskih kanala (dovodni i ispušni) za prozračivanje podruma.
- Ima li bilo gdje u zgradi tragova trajne vlage? Ako su vlažni zidovi ili stropovi rezultat propuštanja vodovodnog sustava ili što već, obično nije teško ukloniti njihove učinke nakon popravka. Puno ozbiljniji nedostatak kuće može biti vlaga vanjskih zidova, koja nije povezana s propuštanjem instalacije. Mogu nastati smrzavanjem (kondenzacija vodene pare zbog nedovoljne toplinske izolacije vanjskih zidova). To znači da će zgradi biti potrebna izolacija, što je prilično skup projekt.
- Je li građevinska gljivica? Potrebno je provjeriti nisu li zidovi ili drveni elementi zaraženi gljivicama, što u unutrašnjosti može signalizirati pljesniv miris.
Gljivice na žbukama i zidovima nastaju kao rezultat njihove trajne vlage. Micelij koji su stvorili prilično je lako razlikovati od tzv slanost: samo sastružite malo mrlje sa zida i pokušajte ga otopiti u čaši vode. Cvjetovi soli lako se otapaju, micelij - nikako. Ako ovaj jednostavni test pokaže da su zidovi napadnuti gljivicom, a kuću i dalje čini vrijednom kupnje, obratite se mikologu. Vrlo je važno razlikovati gljive od plijesni od domaćih, koje su vrlo opasne za strukturu zgrade i zdravlje njezinih stanovnika.Suzbijanje gljivica iz kućanstva u građevinskim konstrukcijama izuzetno je teško i zahtijeva uklanjanje završnih elemenata uz strukturu i uporabu fungicida.
Upozorenje! U vlažnoj kući prije započinjanja bilo kakvih radova na obnovi bit će potrebno prije svega ukloniti uzroke vlage i osigurati odgovarajuću ventilaciju prostorija. Tek tada se izvode radovi na uklanjanju gljivica i na kraju "uobičajeni" radovi na obnovi (podstava, podovi, bojanje).
Gljivice u drvenim stropovima obično nastaju zbog vlage stropnih greda na mjestu gdje počivaju na zidovima. Takvi će stropovi zahtijevati veliku obnovu ili zamjenu.
- Nisu li krovnu konstrukciju napali insekti? Prepoznavanje je relativno lako. Elementi napadnuti insektima imaju brojne izlazne otvore na površini. O aktivnoj aktivnosti insekata svjedoči drveno brašno koje se izlijevalo iz tih rupa.
Upozorenje! Konstrukcija rešetke napadnuta insektima zahtijeva dezinfekciju, a svi su njezini elementi osigurani odgovarajućom impregnacijom. Ako uništavanje elemenata obuhvaća 40-50% njihovih presjeka, rešetka će se morati zamijeniti novom.
Treća kuća
Izgleda strašno, vidite da u njoj već dugi niz godina nitko ne živi. Vlaga posvuda, gljivice u podrumima i krovna konstrukcija zaražena insektima.
Ne vrijedi kupiti takvu kuću. Ali … ako je cijena izuzetno atraktivna, a kuća je u dobrom susjedstvu i s tragovima ljepote, svakako se obratite profesionalcu. Može se ispostaviti da, iako će puno stvari morati biti zamijenjeno (npr. Prozori, vrata, sve unutarnje instalacije), najvažniji elementi strukture su u dobrom stanju i nakon generalne obnove moći ćete živjeti u ovoj kući.
Gdje tražiti stručnjake:
- u poljskom Udruženju građevinskih inženjera i tehničara (PZITB),
- u Komori građevinskih inženjera,
- u timovima građevinskih stručnjaka u vojvodskim uredima,
- u dimnjačarskim zadrugama,
- na građevinskim odjelima tehničkih sveučilišta u cijeloj zemlji.
Troškovi stručnih mišljenja
- izgradnja i izgradnja, izvedena od strane ovlaštenog graditelja - 3000-5000;
- o stanju vlage i gljivica, koje izvodi građevinski stručnjak ili mikolog - 2000-4000;
- o stanju vodovoda i kanalizacije. i grijanje, koje je izradio sanitarni inženjer - oko 2000;
- o stanju cijevi za dimnjak i ventilaciju, koje je izradio dimnjačar - 300-500;
- o stanju električnih ožičenja, izradio inženjer elektrotehnike - 500-800.
