Stara kuća: tko prodaje?
Za početak trebate još jednom provjeriti tko je prodavač kuće. Takvi se podaci mogu naći u trenutnom izvodu iz zemljišne knjige i hipoteke. Usporedite podatke s osobne iskaznice prodavatelja s njima. Takva kopija vrijedi 3 mjeseca od dana izdavanja. Upisi u zemljišnu i hipotekarnu knjigu također pokazuju je li prodavač jedini vlasnik nekretnine. Ako ima više vlasnika (na primjer, to su supružnici ili braća i sestre), tada svi oni moraju pristati na prodaju kuće i nastaviti s javnobilježničkim aktom.
Upozorenje! Nakon što smo od prodavatelja dobili registarski broj zemljišta i hipoteke, njegovo stanje možemo pregledati i u elektroničkom sustavu na: www.ekw.ms.gov.pl.
Tijekom razgovora s vlasnikom vrijedi se zapitati kako je stekao pravo na imovinu (kupnja, nasljeđivanje, darovanje) i nije li utemeljio pravo preče kupovine za druge ljude.
Jamstvo javne vjere u zemljišne knjige i knjige hipoteka
Osim podataka vlasnika, zemljišna knjiga i knjiga hipoteka sadrže brojne podatke potrebne budućem vlasniku. Provodi se radi utvrđivanja pravnog statusa nekretnine, otvorena je i pretpostavlja se da sadrži unose u skladu sa stvarnim pravnim statusom.
Kupcu je prikladna situacija u kojoj, osim obilježavanja nekretnine i vlasnika, nema unosa niti spomena bilo koje prijave. Imovini na kojoj je hipoteka osnovana treba pristupiti s oprezom - ova vrsta tereta povezana je s nekretninom, a ne s naknadnim vlasnikom (u praksi to znači potrebu za vraćanjem duga ako bivši vlasnik ne ispuni tu obvezu). Parcela s pravom puta potrebna susjedima također može predstavljati problem - tada smo dužni tolerirati prolazak susjeda kroz naše imanje.
Ovdje treba spomenuti da su zemljišne knjige i knjige hipoteka pokrivene jamstvom javne vjere. Tiče se pravnog statusa nekretnine upisane u zemljišne knjige i hipoteke i ključan je za osobu koja namjerava steći vlasništvo nad ovom nekretninom. Zakonske odredbe koje izražavaju sadržaj jamstva također funkcioniraju u pravnom prometu kao načelo vjerodostojnosti (publica fides) zemljišnih knjiga i hipoteka.
Jamstvo javne vjere u zemljišne knjige i knjige hipoteka uključeno je u čl. 5-9 zakona o zemljišnim i hipotekarnim knjigama i hipoteci. Sukladno navedenim odredbama, osoba koja kupuje nekretninu stječe je po javnom bilježničkom ugovoru od nekoga tko je upisan u zemljišno-hipotekarnu knjigu kao vlasnik suprotno stvarnom pravnom statusu. To može biti slučaj, na primjer, kada postupak za nasljeđivanje nije proveden i, prema naznaci oporuke, nekretnina bi trebala pripadati drugoj osobi.
Uvjet za jamstvo javne vjere u zemljišne knjige i knjige hipoteke je:
- plaćena priroda ugovora (jamstvo nas neće zaštititi ako je ugovor donacija; tada se imovina vraća stvarnom vlasniku; zakonodavac je uveo ovo ograničenje, pretpostavljajući da bi interesi ovlaštene osobe trebali imati prednost nad interesima potencijalnog kupca, koji u zamjenu za stečenu imovinu nije platio nikakvu naknadu);
- dobra vjera kupca (u praksi stanje dobre vjere znači da kupac ne zna da je sadržaj zemljišnoknjižne i hipotekarne knjige u neskladu sa stvarnim pravnim statusom ili da o tome nije mogao saznati).
Stoga jamstvo javne vjere u zemljišnu i hipotekarnu knjigu omogućava osobi koja je kupila nekretninu da se pozove na sadržaj popisa koji je za nju povoljan u slučaju bilo kakve neusklađenosti između pravnog statusa nekretnine objavljene u zemljišnoj i hipotekarnoj knjizi i stvarnog pravnog stanja.
Provjeravamo lokalni prostorni plan razvoja
Podaci o planovima područja uz zemljište (hoće li u budućnosti biti autocesta ili se planiraju industrijska postrojenja) mogu se dobiti iz lokalnog plana prostornog razvoja ili - ako ga komuna nema - iz studije uvjeta i pravaca zoniranje. Uz to, planom će se definirati dopušteni parametri zgrada u neposrednoj blizini (njihove maksimalne dimenzije), biološki aktivno područje parcela i mogući način uređenja zemljišta - naznaka vrste usluga, obiteljsko ili višeobiteljsko stanovanje ili moguća područja za sport i rekreaciju. Plan s opisnim dijelom dostupan je svima na uvid zainteresiranim.
Tko će nam biti susjed?
I trivijalna stvar, ali ne manje važna - susjedstvo. Dobro je vidjeti kako izgledaju susjedna imanja, jesu li u redu, a prigradsku tišinu ne remeti tutnjava motora ili glasna glazba. Ako vas ništa ne brine, vrijeme je da započnete financijske pregovore i dobijete dom iz snova.
Kupili smo staru kuću i što dalje činiti, tj. Jamstvo
. Također vrijedi znati da u slučaju da se kasnije utvrde nedostaci, možemo koristiti prava predviđena jamstvom.
Sukladno odredbama Građanskog zakonika, prodavatelj odgovara kupcu ako: prodana stvar ima nedostatak koji smanjuje njezinu vrijednost ili korisnost, nema svojstva koja je kupac predvidio ili je kupcu isporučena u nekompletnom stanju (jamstvo za fizičke nedostatke).
Prodavač također odgovara ako je prodana stvar vlasništvo treće strane ili ako je opterećena pravom treće strane, npr. Pravom na doživotni zatvor (jamstvo za pravne nedostatke).
Glavna značajka jamstvene odgovornosti je da se odnosi i na nove i na rabljene predmete (a samim time i na domove kupljene na sekundarnom tržištu) koji se prodaju. To je pravilo potvrdio Vrhovni sud u rezoluciji od 21. ožujka 1977, III CZP 11/77 (OSN I 1977/8/132/28). Sukladno gore spomenutoj rezoluciji, odgovornost prodavatelja za fizičke nedostatke prodane stvari odnosi se i na rabljene stvari, ali ne uključuje odgovornost za takvo smanjenje vrijednosti ili korisnosti predmeta, što je normalna posljedica njegove pravilne uporabe. Stoga se na jamstvena prava ne može pozivati zbog npr. Uništavanja parketa nakon 15 godina uporabe.
Upozorenje! Jamstvena prava na fizičke nedostatke zgrade (ili njezinog dijela) ističu tri godine od datuma isporuke kupcu. S druge strane, prava iz jamstva za pravne nedostatke ističu nakon godinu dana od datuma kada je kupac saznao za postojanje nedostatka. Ako je to saznalo kao rezultat radnje treće strane, jednogodišnje razdoblje računa se od dana donošenja pravomoćne presude u predmetu.
Međutim, istek gore navedenih rokova ne isključuje mogućnost podnošenja zahtjeva po jamstvu ako nam je prodavač prijevarno prikrio nedostatak, bez obzira na njegovu vrstu. Za učinkovitu obavijest o nedostacima na prodanom predmetu dovoljno je poslati preporučeno pismo prodavaču s opisom nedostatka i našim zahtjevima prije gore spomenutih rokova. Ako prodavatelj ignorira naše upite, stvar bi trebala biti pokrenuta u građanskom postupku.
Prodavatelj se oslobađa odgovornosti iz jamstva ako je kupac znao za nedostatak u vrijeme sklapanja kupoprodajnog ugovora - to jest, bio je potpuno svjestan, na primjer, kuće koja se kupuje vlažna i potrebe za obavljanjem srodnih poslova. Pretpostavlja se da u takvoj situaciji kupac pristaje na kupnju robe.
Međutim, ako kupac nije znao za nedostatke, ima pravo:
- zahtijevati smanjenje cijene;
- odustajanje od ugovora.
Sniženje cijene kuće
U ovoj situaciji prodavač bi trebao odmah vratiti razliku između dogovorene cijene i vrijednosti koja proizlazi iz smanjenja, ako je kupac obvezu plaćanja već ispunio (novac je prebačen na račun). Ako se stranke ne slažu oko visine smanjenja cijene, mišljenje se može zatražiti od građevinskog stručnjaka.
Povlačenje iz ugovora
Ovo pravo kupca teško je za prodavatelja koji želi prodati robu, ali i za kupca koji možda nema alternativno prebivalište. Jednostrana izjava kupca da odustaje od ugovora uzrokuje da stranke trebaju međusobno vratiti primljene usluge - kupcu imovine, a prodavaču novac.
Pravna osnova:
Zakon od 23. travnja 1964. Građanski zakonik (Journal of Laws iz 1964., br. 16, točka 93, s izmjenama i dopunama).
Zakon od 6. srpnja 1982. o zemljišnim i hipotekarnim knjigama i hipoteci (Zbornik zakona br. 124, točka 1361 iz 2001., izmijenjen i dopunjen).
