Djelomično suvlasništvo
Sastoji se u činjenici da svaki od suvlasnika ima određeni udio - udio u zajedničkoj stvari - i njime može slobodno raspolagati bez znanja i pristanka ostalih suvlasnika.
Primjer. Sva trojica braće posjeduju po trećinu naslijeđene imovine. Svatko od njih može u bilo kojem trenutku prodati svoj dio, donirati ili će proslijediti drugoj osobi.
Veličina dionica i kome će biti
dodijeljeni mogu se odrediti: - sporazumom (na primjer, ugovorom o donaciji u kojem otac daje građevinsko zemljište za troje svoje djece);
- oporuka (oporučitelj u njoj naznačuje da će kuću koju je on ostavio biti u vlasništvu 2/3 njegove kćeri i 1/3 njegove sestre);
- sudska odluka (na primjer, nasljednici se ne mogu dogovoriti o visini pojedinačnih udjela u imovini koju su naslijedili; tada se podnose sudu s odgovarajućom prijavom);
- djelo (na primjer, prema Građanskom zakoniku, nasljedni udio supružnika ne može biti manji od 1/4 ukupnog nasljedstva, ako nasljeđuje sa svojom djecom).
Zajedničko vlasništvo
U zajedničkom vlasništvu, primjer za koji je zajednički brak, ne postoje zasebni udjeli, a zajednički vlasnik nema slobodu raspolaganja zajedničkom imovinom.
Prava i obveze suvlasnika
Svaki od suvlasnika ima pravo koristiti zajedničku imovinu, odnosno koristiti je, kao i dobiti beneficije koje ona donosi, na primjer dobiti dio prihoda od prodaje voća iz zajedničkog voćnjaka.
Ako zajednički vlasnik sam raspolaže svojim udjelom, on ne smije obavijestiti ostale suvlasnike o tome što namjerava učiniti s njim. Međutim, mora zapamtiti da se njegovo pravo vlasništva odnosi samo na udio, a ne i na fizički definirani dio stvari. Suvlasnik ne može, na primjer, sklopiti ugovor o prodaji cjelokupne imovine bez znanja i pristanka ostalih suvlasnika - osim ako za to nisu ovlašteni.
Svi suvlasnici dužni su podmiriti sve troškove vezane uz održavanje zajedničke stvari. I troškovi i prihodi podmiruju se proporcionalno veličini dionica koje posjeduju pojedini suvlasnici.
Primjer. Ako je udio Jana Kowalskog u vlasništvu nekretnine 2/3, a Jerzy Malinowski 1/3, prvi bi trebao imati odgovarajuće veće troškove povezane s, na primjer, njegovom ogradom.
Suvlasnici su dužni zajedničku imovinu koristiti na takav način da među njima ne dođe do nepotrebnih svađa ili svađa - na primjer, zajedničkim pristupnim putem do posjeda ili bunara.
Uobičajeno upravljanje
Ponekad nije potrebno da se svi suvlasnici slože - dovoljan je većinski sporazum.
Upozorenje! Većina se ne određuje prema broju ljudi već prema većini dionica.
To se odnosi na svakodnevno upravljanje stvari, tj. Aktivnosti bez kojih bi bilo nemoguće svakodnevno koristiti, na primjer zajedničko svojstvo.
To su, između ostalih aktivnosti, kao što su:
- potpisivanje ugovora s tvrtkom koja odnosi smeće ili prazni septičku jamu,
- održavanje zgrada,
- održavanje reda na imanju i oko njega;
- izvođenje manjih popravaka.
Ponekad se dogodi da većina suvlasnika nije u mogućnosti međusobno komunicirati ili odluči poduzeti radnju koja je u velikoj mjeri suprotna načelima pravilnog upravljanja zajedničkom stvari (na primjer, odlučit će izvršiti takve radove na obnovi koji mogu očito ugroziti strukturu kuće koja stoji na parceli).
Tada se ostali suvlasnici mogu obratiti sudu nadležnom za mjesto gdje se zgrada nalazi, sa zahtjevom za odobrenje za obavljanje važne djelatnosti ili zabranom obavljanja druge djelatnosti. U oba slučaja morate platiti sudsku pristojbu čiji iznos iznosi 100 PLN.
Kada se sud imenuje upraviteljem?
Svaki od suvlasnika također ima pravo izravno se obratiti sudu za imenovanje administratora ako se:
- većina suvlasnika međusobno ne slaže u pitanjima koja se odnose na svakodnevno upravljanje,
- većina suvlasnika krši pravila pravilnog upravljanja,
- većina suvlasnika svojim postupcima nanosi štetu manjini (npr. namjerno narušavajući mir drugih).
Sudska pristojba potrebna za podnošenje zahtjeva za osnivanje zajedničkog upravitelja imovine iznosi 100.
Kad sud imenuje administratora, preostali suvlasnici uklanjaju se iz uprave i od tada više ne mogu donositi nikakve odluke u vezi s korištenjem zajedničke stvari. Uz to, moraju pokriti sve troškove povezane s radom upravitelja.
Upravitelj može postati i treća strana i jedan ili više suvlasnika.
Administrator izvještava o imenovanju uprave odgovarajućem odjelu zemljišnih knjiga i hipoteka. Naknada za prijavu iznosi 30.
Međutim, kada se svi zajednički vlasnici dogovore i koriste stvari u dogovoru i na pravilan način, sud može ukinuti upravu. Od tog trenutka zajedničkom imovinom se upravlja pod ugovornim upravljanjem. To znači da sami suvlasnici - u međusobno sklopljenom ugovoru - definiraju način donošenja odluka u specifičnim situacijama povezanim s upravljanjem. Takav sporazum treba sklopiti u pisanom obliku. Ako je potrebno, njegove se odredbe mogu promijeniti ili ukinuti u bilo kojem trenutku.
Ugovorno upravljanje mogu zajednički provoditi svi zajednički vlasnici ili samo jedan od njih ili treća strana koju su naznačile zainteresirane strane.
Skupština suvlasnika
Postoje djelatnosti koje prelaze opseg svakodnevnog upravljanja i zato zahtijevaju suglasnost svih suvlasnika nekretnina ili druge pokretne imovine. To uključuje, na primjer:
- odluku o preuređivanju kuće u zajedničkom vlasništvu;
- gradnja kuće na zajedničkoj građevinskoj parceli;
- prodaja zajedničkih nekretnina;
- opterećenje zajedničke imovine hipotekom;
- podjela nekretnina.
Ako sami zajednički vlasnici ne donesu jednoglasnu odluku - na primjer o načinu podjele imovine - tada mogu zatražiti od suda da donese odluku. Samo se suvlasnici koji zajedno drže najmanje polovicu dionica imaju pravo prijaviti po ovom pitanju. Sudska pristojba po podnošenju zahtjeva iznosi 100.
Sud će dati suglasnost za obavljanje bilo koje od gore spomenutih djelatnosti samo ako smatra da je njegova svrha u interesu i svih ostalih suvlasnika te da ne krši prihvaćena načela društvenog suživota.
Ukidanje zajedničkog vlasništva
Suvlasništvo ponekad stvara puno problema, pa svaki od suvlasnika može zahtijevati da se ono ukine. Zahtjev sudu u ovom slučaju može u bilo kojem trenutku podnijeti bilo koji suvlasnik (osim ako ugovor sklopljen između njih ne isključuje takvo pravo, ali na razdoblje ne duže od 5 godina).
Zajedničko vlasništvo može se
ukinuti : - kao rezultat sporazuma - sve se zainteresirane strane slažu da žele ukinuti zajedničko vlasništvo; međusobno odrediti način otplate i moguće nadoplate za ostale suvlasnike i datum njihova namire;
- na temelju sudske odluke - suvlasnici se ne mogu sporazumjeti, a podjelu zajedničke stvari i utvrđivanje novčanih zahtjeva vrši sud. Također određuje datum i način njihove isplate, kao i iznos i datum otplate bilo koje kamate.
Svi suvlasnici, ako žele ukinuti suvlasništvo, kako na ugovorni, tako i na sudski način, mogu odabrati jednu od tri mogućnosti:
- fizički podijeliti stvar između svih suvlasnika, proporcionalno veličini njihovih udjela (u tu svrhu mogu kontaktirati geodeta koji će na njihov zahtjev, podijelit će zajedničku imovinu);
- zajedničku stvar (kuću, građevinsku parcelu, stanište) dodijeliti samo jednom od suvlasnika s rezervom da je dužan otplatiti ostale;
- prodati zajedničku stvar i tako dobivena sredstva podijeliti između svih suvlasnika, prema veličini njihovih udjela.
Pravna osnova:
Zakon od 23. travnja 1964., Građanski zakonik, čl. 195-221 (Zbornik zakona br. 16, točka 93 iz 1964., s izmjenama i dopunama); Pravilnik ministra pravosuđa od 17. prosinca 1996. o iznosu upisa u građanske predmete (Časopis br. 154, točka 753 iz 1996., izmijenjen i dopunjen); Stanisław Radwański, Komentar Građanskog zakonika, Knjiga druga - Vlasništvo i druga imovinska prava, Varšava 1999.
Financijski izvještaji
Svaki od suvlasnika koji nije upravitelj zajedničke stvari može - u skladu sa zakonom - zatražiti financijske izvještaje od uprave. To znači da svi novčani troškovi nastali u vezi s korištenjem zajedničke stvari moraju biti dokumentirani računima.
Dobro je znati
Sporazum o razvrgnuću zajedničkog vlasništva nad nekretninom mora se sklopiti u obliku javnobilježničkog akta - inače će se smatrati nevaljanim.
