Kuća kupljena u vrećici

Koliko se često, nakon obavljenih svih formalnosti u vezi s kupnjom nekretnina, pokaže da kuća iz snova ili lijepa parcela ima brojne nedostatke! Nismo znali za njihovo postojanje ili smo ih jednostavno previdjeli. Polako, bez panike! U takvim smo situacijama zaštićeni zakonom o jamstvu koji prodavatelja snosi odgovornost za nedostatke - bez obzira na to je li nam imovinu prodala privatna osoba ili moćni programer.
Kada kupimo "svinju u boku"
Odgovornost prodavatelja za nedostatke na nekretnini započinje prijenosom na kupca. Ovaj trenutak, ili preciznije - određeni datum - trebao bi biti naveden u javnobilježničkom dokumentu o kupoprodaji. Od tog datuma računa se razdoblje u kojem smo pokriveni jamstvom.
Prodavač je odgovoran za dvije vrste nedostataka: fizičke i pravne.
FIZIČKE GREŠKE. Ako smo kupili nekretninu koja:

ima nedostataka koji smanjuju njezinu vrijednost ili korisnost, na primjer, u zgradu je umjesto drvenih prozora programer ugradio PVC prozore ili je umjesto protuprovalnih vrata umetnuo obične

isporučen nam je u nepotpunom stanju, na primjer, ispostavilo se da je kuća koju smo dobili imala manju površinu od one koja je navedena u ugovoru i u predočenim dokumentima; štoviše, tamo nisu izgrađene unutarnje stepenice, koje su također bile dio radova;

nema svojstva za koja nas je prodavač uvjeravao, na primjer, kuća je trebala biti izolirana polistirenom, a bila je prekrivena samo vanjskom žbukom bez izolacije ili je parcela koju smo kupili trebala imati status građevine u planu uređenja, a riječ je o poljoprivrednoj parceli;
u svakoj od opisanih situacija imamo pravo na jamstvo za fizičke nedostatke imovine.
Upozorenje! Zakon o jamstvu ne funkcionira ako smo znali da ponuđena imovina ima fizičke nedostatke, a ipak smo je odlučili kupiti. To također ne funkcionira zbog nedostataka svakodnevne upotrebe, na primjer, kupili smo rabljenu kuću s slomljenim podovima.
PRAVNI NEDOSTACI. Ako je imovina koju smo kupili:

na primjer, nije bio u vlasništvu prodavatelja: suprug je prodao parcelu tvrdeći da ona pripada samo njemu, ali je zapravo bila zajedničko vlasništvo oba supružnika; unuk je prodao djedov stan, iako nije bio jedini nasljednik (znao je da postoji oporuka u kojoj je stan doniran dobrotvornoj zakladi);

bio opterećen pravom treće strane, a ove naknade nisu upisane u zemljišne knjige i hipoteke (npr. služnost ceste za susjede prolazi kupljenim zemljištem ili starija osoba živi u jednoj od prostorija kuće koju smo kupili, s pravom na doživotni zatvor u ovoj kući);
tada imamo pravo na jamstvo za pravne nedostatke imovine.
Upozorenje! Ako nismo provjerili jesu li prava trećih strana upisana u zemljišnu i hipotekarnu knjigu, jer smo vjerovali prodavaču koji je uvjeravao da imovina nije opterećena, tada ne možemo pozivati na pravni nedostatak nekretnine. Prije kupnje kupac je dužan provjeriti knjigu, pa se smatra da zna njezino stanje čak i ako to nije učinio - u takvoj situaciji prava iz jamstva za pravne nedostatke ne funkcioniraju.
Kako zatražiti svoja prava?
Ako vaša imovina ima fizičke nedostatke, možete:

odustati od ugovora i tražiti naknadu za sve gubitke povezane s kupnjom neispravne nekretnine, na primjer troškovi javnobilježničkog akta, troškovi selidbe ili troškovi obnove kuće; Prodavač također mora pokriti sve troškove koje smo imali nakon kupnje kuće i koji su povećali njezinu vrijednost - poput nove ograde ili zamjene vrata.
Upozorenje! Ako je ugovor o kupoprodaji nekretnina sklopljen u obliku javnobilježničkog akta, odustajanje od sporazuma također mora biti u obliku javnog bilježnika. Inače će biti nevaljano;

zahtijevati smanjenje cijene kuće ili zemljišne parcele proporcionalno smanjenju vrijednosti u upotrebi nekretnine - na primjer, ako se ispostavilo da je kupljeno zemljište poljoprivredno, a ne građevinsko zemljište, iznos smanjenja je razlika između cijena tih vrsta zemljišta;

zahtijevati uklanjanje nedostataka; popravak bi se trebao izvršiti u roku koji je odredio kupac, datum se mora odrediti uzimajući u obzir vrstu kvara (npr. popravak električnog sustava u cijeloj kući trajat će duže od zamjene ploča u jednoj sobi); sav posao i troškovi kupnje potrebnog materijala obveze su prodavatelja.
Ako imovina ima pravne nedostatke, možemo ostvariti dvije vrste prava:

odustati od ugovora i tražiti naknadu,

zahtijevati smanjenje cijene kupljene imovine.
Upozorenje! Izjava o odustajanju od ugovora također bi trebala biti u obliku javnobilježničkog akta.
Rok za prijavu kvara
Ako otkrijemo da naša imovina ima fizičke nedostatke, o tome moramo obavijestiti prodavatelja u roku od mjesec dana od datuma otkrivanja. Ako to ne učinimo u tom roku, gubimo svoja prava.
Ako se otkrije pravni nedostatak, imamo godinu dana da obavijestimo prodavatelja. To se razdoblje računa od dana kada smo otkrili nedostatak.
U obje situacije prodavatelj mora poslati odgovarajuće podatke u pisanom obliku - preporučenom poštom - i istodobno ga pozvati da nam nadoknadi dio nastalih troškova, na primjer zamjenu zastarjele električne instalacije. Ako prodavatelj ne ispuni svoje obveze, protiv njega možete pokrenuti pravni postupak sve dok to radite prije isteka jamstvenog razdoblja.
Upozorenje! Rok za prijavu fizičkog i pravnog nedostatka, kao i rok za zakon o jamstvu, ne vrijede kada prodavatelj:

podmuklo ih je sakrio i o njima nije obavijestio kupca (npr. sakrio je brojne pukotine i oštećenja na zidovima ispod novih ploča ili predočio lažni dokument o nekretnini)