Kako odabrati dobrog programera?

Programer je poduzetnik koji gradi na vlastitom zemljištu i (obično) iz vlastitih sredstava, a zatim prenosi vlasništvo nad parcelom i kućom na kupca. Programera ima mnogo, ali nisu svi pouzdani. U korist programera postoje preporuke Poljskog udruženja programera i Poljskog udruženja građevinskih poslodavaca. Stoga se uvijek vrijedi raspitati o njima, ali nije dovoljno da potpišete ugovor s programerom - trebate prikupiti druge podatke.
S kim imate posla?
Prije nego što uopće počnemo razmatrati ponudu programera, prvo ih zamolimo da:

potvrda komunalnog ureda - ako posluje na temelju upisa u registar - s podacima o predmetu poslovanja;

izvadak iz Državnog sudskog registra - ako djeluje u obliku društva s ograničenom odgovornošću ili dioničkog društva (to je oblik djelatnosti koji najčešće biraju velike građevinske tvrtke). Iz izvatka ćemo doznati nije li društvo u likvidaciji ili stečaju, podnosi li godišnje financijske izvještaje, jesu li protiv njega vođeni ovršni postupci i ima li zaostale porezne obveze u ime Zavoda za socijalno osiguranje. Datoteke registra su javne - stoga možete otići pred sud registra i pregledati financijske i druge dokumente; pouzdane tvrtke podnose financijske izvještaje svake godine (u skladu s obvezom koja im je nametnuta Zakonom o računovodstvu).
Na čemu će stajati kuća?
Da biste provjerili parcelu na kojoj će graditelj graditi, zatražite od njega trenutni izvadak iz zemljišne knjige i knjige hipoteke (ili ga osobno pregledajte u odjelu zemljišnih knjiga i hipoteke okružnog suda) i provjerite:
- mjesto i površinu parcele (jesu li u skladu s prema programeru),
- tko je vlasnik parcele (to bi trebao biti samo graditelj),
- ima li parcela ograničena imovinska prava (npr. pravo da je koriste drugi ljudi),
- je li parcela pod hipotekom.
U idealnom slučaju, imovina ne bi trebala imati tereta (nema unosa u odjeljcima tri i četiri).
Upozorenje! Odabir programera koji je podigao kredit za izgradnju uvijek je rizično (čak i ako ga je već vratio na vrijeme, što potvrđuje i mišljenje banke). Ako to prestane činiti, zajam će se naplatiti (proporcionalno) kupcu kuće - hipoteka se uvijek dodjeljuje nekretnini, a ne sljedećim vlasnicima.
Što se događa na gradilištu
Nakon čitanja knjige, trebali biste pregledati dokumente koji se odnose na izgradnju i svrhu gradilišta na kojem se kuća gradi. U tu svrhu morate provjeriti kod ureda lokalne zajednice:

uspostavljanje lokalnog plana prostornog razvoja (ako je rad na planu u tijeku, možete pročitati studiju plana - ovo je idejni projekt, obično identičan konačnom planu) kako biste bili sigurni da komuna ne planira, na primjer, izgradnju cesta na tom području u bliskoj budućnosti ili gnjavažni trgovački centar;

ima li graditelj građevinsku dozvolu i je li konačna (konačna odluka o građevinskoj dozvoli znači da više nije podložna žalbi). Činjenica da je dozvola konačna potvrđuje se odgovarajućim pečatom.
Stoga njegova odsutnost znači da graditelj ne može zapravo započeti građevinske radove, a čak je moguće da će se, kao rezultat mogućeg žalbenog postupka, donijeti odluka kojom se odbija građevinska dozvola. Ako je, pak, građevinska dozvola konačna, potrebno je provjeriti kada se to dogodilo (datum je naznačen na pečatu) i jesu li od tog datuma prošle dvije godine - ovo je vrijeme za početak građevinskih radova. Ako je ovaj rok prekoračen, morate zatražiti novu građevinsku dozvolu.
O čemu se radi u ugovoru
Sljedeći je korak upoznavanje s nacrtom kupoprodajnog ugovora koji je pripremio programer. Trenutno, kada se ne dogodi da gotove kuće čekaju kupce (obrnuto, kupuju se u fazi „rupa u zemlji“), tzv. predugovor. Konačni ugovor zaključuje se kada kuća bude gotova.
Preliminarni ugovor mora navesti:

predmet ugovora i podaci stranaka,

cijena imovine koja se kupuje (uključujući zemljište),

evidencija koja pokazuje tijek gradnje,

Uvjeti plaćanja,

moguće kazne koje proizilaze iz neuspjeha strana u ugovoru,

datum zaključenja konačnog ugovora.
Ugovor treba pažljivo pročitati, obraćajući posebnu pozornost na:

datum početka građevinskih radova i datum stavljanja kuće u upotrebu - idealno bi bilo da su to određeni datumi, a ne zapisi poput "u prvom tromjesečju", što može značiti i početak i kraj ovog razdoblja;

uvjeti plaćanja - najudobnija je situacija kada kupac plaća na rate ovisno o napretku posla;

iznos cijene, a posebno je li predmet indeksacije;

opseg radova koje će izvoditi izvođač radova - potreban je detaljan opis stanja kuće koji će izraditi izvođač radova: hoće li se bojiti zidovi, hoće li se izrađivati vanjska fasada i ograda, hoće li se izraditi parcela, koje će završne elemente jamčiti izvođač Vrijedno je težiti uklanjanju nepreciznih pojmova kao što su: "kuća u stanju pogodnom za uporabu" iz ugovora;

precizna definicija parcele na kojoj će kuća stajati - navodeći njezinu veličinu i mjesto;

vrsta upotrijebljenog materijala i način uvođenja promjena u vezi s tim - u ugovoru treba biti navedeno da je to moguće samo uz suglasnost kupca;

mogućnost raskida ugovora - otkazni rokovi i međusobne nagodbe strana na ovom računu;