Voditelj gradilišta predstavlja dobavljača. Ona brine da kuća bude izgrađena bez ikakvih problema. Zauzvrat, upravitelja može nadzirati nadzorni inspektor kojeg smo mi imenovali i koji se brine o našim interesima. Međutim, nismo u obvezi da ga zaposlimo.
Upozorenje! Ni pod kojim okolnostima se ne mogu kombinirati funkcije upravitelja gradnje i inspektora za nadzor ulaganja. To bi dovelo do "bolesne" situacije u kojoj bi se inspektor brinuo o sebi.
- Da biste postali upravitelj gradnje, morate imati odgovarajuću praksu - objašnjava Stefan Świerk, stručnjak poljskog Udruženja graditelja kuća.
S visokim tehničkim obrazovanjem ovo su dvije godine na gradilištu, sa srednjim - pet. Također morate položiti težak ispit u organizaciji Općeg ureda za nadzor građevine.
Kako pronaći dobrog menadžera?
Ako gradite s programerom, imate pola problema. Prisustvo upravitelja obično je zajamčeno ugovorom o kupnji kuće koji ste potpisali. U ovom se slučaju često potvrđuje pravilo: koji programer, takav menadžer. Dobar građevinski menadžer brzo će osigurati reputaciju programera.
Velika razvojna tvrtka koja brine o mišljenju i brine o klijentu uvijek mu može ponuditi izbor između dva ili tri menadžera s referencama.
Ako sami gradite (tzv. Ekonomski sustav), upravitelja će vam preporučiti ugovorna tvrtka, tj. Tim koji ste angažirali za izvođenje radova.
Upozorenje! Uvijek možete dati otkaz predloženom upravitelju gradnje i zaposliti vlastitog. Možete imati i nekoliko upravitelja - različitih za svaku fazu posla: jedan će nadgledati polaganje temelja, a sljedeći će nadzirati postavljanje zidova.
- Morate pažljivo proučiti ugovor s dobavljačem prije nego što ga potpišete - kaže Stefan Świerk. - U njemu moraju biti precizno definirane sve dužnosti upravitelja, od obilježavanja mjesta na parceli na kojoj će se graditi kuća, preko prisutnosti na njenom prihvatu, do moguće kasnije odgovornosti za nedostatke na zgradi.
Te obveze, naravno, proizlaze izravno iz zakona o gradnji, ali se često ne poštuju. Potpisivanje ugovora u kojem je precizno navedeno što mora učiniti voditelj gradnje daje nam dodatno jamstvo.
Dobro je osigurati da vam ugovor omogućuje promjenu upravitelja tijekom provedbe.
Gdje pronaći menadžera? Najbolje je pitati prijatelje koji su sami sagradili kuću mogu li nekoga preporučiti. Ako ne, postoje oglasi u tisku i na Internetu.
Na što treba paziti prilikom zapošljavanja menadžera? Prije svega, na njegovom profesionalnom iskustvu - pitajte što je do sada izgradio.
Provjerite reference - razgovarajte s njegovim bivšim poslodavcima (tj. Investitorima poput vas) jesu li zadovoljni njegovim radom i kako žive. Važno je koliko je često bio na gradilištu i kada je unosio dnevnike: tijekom radova (dobro) ili nakon što je gradnja u potpunosti završena (loše).
Zapamtiti! Ako gradite na manje poznatoj tehnologiji kao što je RBS, svakako saznajte je li vaš upravitelj i ranije radio nešto slično. Vaš budući dom nije mjesto na kojem možete eksperimentirati!
- Kada investitor sumnja je li na njegovom gradilištu sve u redu, uvijek može imenovati stručnog procjenitelja (npr. Iz Poljskog udruženja građevinskih inženjera i tehničara ili PSBD), koji će provjeriti gradnju i ukazati na odstupanja od dizajnerske i građevinske umjetnosti - savjetuje ierwierk.
Upozorenje! Ako upravitelj nikada nije na gradilištu, očito ne ispunjava svoje dužnosti i ne može se nositi sa svojim poslom, treba ga jednostavno zamijeniti. Što prije to učinimo, to bolje, jer je pogreške učinjene tijekom izvedbe, posebno u slučaju armiranobetonskih radova (npr. Radnici pogrešno ojačavaju strop), izuzetno teško i skupo ispraviti.
Kako otpustiti menadžera? Ako sami zaposlimo menadžera, možemo ga otpustiti u bilo kojem trenutku.
Međutim, kada gradite s programerom, to uopće nije lako. Možda se neće složiti s našim zahtjevom. Sve ovisi o tome predviđa li naš ugovor takvu mogućnost uopće.
Što može i što mora upravitelj?
Osnovne dužnosti voditelja gradilišta navedene su u Zakonu o gradnji.
Voditelj građevine mora:
- Voditi građevinski dnevnik (u koji zapisuje što se radi na gradilištu);
- Postavite informativnu ploču na vidljivo mjesto (ona između ostalog mora sadržavati ono što se gradi na ovom mjestu, broj građevinske dozvole, adresu i telefon lokalnog tijela za nadzor građevine, ime i prezime, adresu i telefonski broj investitora itd.) );
- osigurati gradilište (npr. ograditi ga ogradom visine najmanje 1,50 cm);
- Tijekom razdoblja rada čuvajte građevinsku dokumentaciju (npr. Građevinsku dozvolu, projekt, crteže, opise, geološka mjerenja). Nakon završetka gradnje, predaje je vlasniku ili upravitelju objekta;
- preuzmite gradilište od investitora protokolom (u pisanoj formi) zajedno sa zgradama i tehničkim uređajima koji se nalaze na njemu, npr. Betonske mješalice, kolica, dizalice;
- Održavati građevinsku dokumentaciju, tj. Pripremati protokole djelomičnog (svaka završena faza gradnje, npr. Temelji) i konačnog (prihvaćanje cijele spremne kuće) izvješća o prihvatu;
- osigurati geodetsko obilježavanje objekta;
- Ako je projektant ili nadzorni inspektor u dnevnik gradnje upisao da zahtijevaju obustavu radova jer nisu izvedeni u skladu s projektom, upravitelj o tome mora obavijestiti investitora;
- Provesti preporuke upisane (npr. Od strane građevinskog nadzora, nadzornog inspektora) u građevinski dnevnik;
- pokazati investitoru na pregled ili prihvaćanje one fragmente dovršenih radova koji neće biti vidljivi nakon gradnje kuće, jer će već biti pokriveni ili će nestati (npr. Iskopi za temelje, ojačanje temelja, krovna izolacija);
- Provjerite sve instalacije, tehničke uređaje i dimovodne kanale prije predaje kuće na prihvaćanje (npr. Prohodnost ventilacijskih kanala i dimnjaka te nepropusnost vodenog sustava)
- U građevinski dnevnik unesite podatke da je zgrada spremna;
- sudjelovati u prihvaćanju zgrade od strane investitora i osigurati uklanjanje svih nedostataka;
- Kada stavljate objekt u funkciju, morate dati pisanu izjavu da je napravljen u skladu s projektom, dozvolom, uvjetima gradnje, građevinskom umjetnošću i korištenjem materijala koji su primljeni u promet (tj. Oni s tehničkim odobrenjima ili odgovarajućim certifikatima i ako su ti gradnja nepoznata u Poljskoj, mora odobriti arhitektonski ured koji projektira kuću);
- Pripremite izvedenu dokumentaciju za objekt, tj. Sve dokumente koje treba predati uredu (iste koji su izdali građevinsku dozvolu, obično općinu), npr. Građevinski dnevnik, izgrađeni geodetski inventar.
Voditelj web mjesta ima pravo na:
- obustaviti građevinske radove ako utvrdi da daljnji radovi mogu prouzročiti opasnost (npr. Klizanje susjedne zgrade);
- Prijavite se investitoru za promjene u projektnim rješenjima, ako su opravdana potrebom povećanja sigurnosti građevinskih radova ili poboljšanja postupka gradnje. Upravitelj može izvršiti takve promjene ako se dizajner i investitor slože s njima;
- Zauzmite položaj u građevinskom dnevniku prema upisanim preporukama, npr. Geodet ili nadzorni inspektor.
Upozorenje! Te obveze možemo proširiti dogovorom da dodatno (nužno u pisanoj formi!) S upraviteljem budemo odgovorni i za druge stvari, npr. Pripremu rasporeda gradnje.
Što moraš napraviti?
Vaša primarna dužnost investitora je predati voditelja gradilišta (tj. Mjesto na kojem se izvode radovi i takozvani rezervni objekti, tj. Skladišta, skladišta itd.), Prikupiti gotovu kuću i platiti ugovorenu naknadu.
Od trenutka kada upravitelj od vas protokolom prihvati gradnju, pa sve dok objekt ne bude predan, on odgovara općenito za štetu koja nastane na ovom području.
Odgovornost na općim načelima sastoji se u dokazivanju krivnje upravitelju, tj. Da nije ispunio svoje dužnosti. Na primjer, ako susjedovo dijete padne u jarak na vašem gradilištu (nije bilo ograde), upravitelju morate dokazati da nije pravilno osiguralo gradilište.
Gdje se možemo žaliti na nepouzdanog voditelja gradnje?
Pravna odgovornost upravitelja proizlazi iz građanskog, kaznenog i građevinskog zakona (posebno - odredbi o profesionalnoj odgovornosti).
Profesionalnu odgovornost snose sve osobe koje obavljaju neovisne funkcije na gradilištu, tj. Osim upravitelja, također nadzorni inspektor i projektant.
Ti ljudi mogu biti kažnjeni ako:
- prouzrokovali prijetnju ljudskom životu ili zdravlju (npr. kuću su sagradili toliko jako da se urušila),
- prijetnju imovini,
- prijetnju okolišu (npr. koristili su neodobrene materijale koji zagađuju okoliš),
- prouzročili značajnu materijalnu štetu,
- ne ispunjavaju svoje dužnosti ili to čine vrlo nepažljivo.
Kazne za ova djela mogu biti: opomena; opomena u kombinaciji s obvezom ponovnog polaganja ispita za licencu; zabrana obavljanja neovisne tehničke funkcije u građevinskoj industriji na razdoblje od jedne do pet godina uz obvezu ponovnog polaganja kvalifikacijskog ispita.
Vojevoda odlučuje u pitanjima profesionalne odgovornosti u građevinskoj industriji, pa mu možemo uputiti bilo kakve pritužbe.
Međutim, što možemo učiniti ako upravitelj nije ispunio svoje dužnosti, a kuća, blago rečeno, propada? Takozvani ugovorna odgovornost za neizvršenje ili nepropisno izvršavanje obveze.
Možemo zahtijevati:
- jamstvo, tj. Uklanjanje nedostataka u kući - moramo nužno naznačiti koji su radovi pogrešno izvedeni i što želimo da se poprave;
- plaćanje ugovorne kazne (ako je takva klauzula bila uključena u ugovor potpisan s upraviteljem);
- provedba naših prava iz jamstva (ako nam je takvo jamstvo dao voditelj gradnje);
- štete (sukladno članku 471. i dalje Građanskog zakonika: "dužnik je dužan nadoknaditi štetu koja je nastala zbog neizvršenja ili nepravilnog izvršavanja obveze").
Nažalost, u tu svrhu moramo se obratiti sudu, a takvi slučajevi traju dugo i zahtijevaju znatne troškove procjenitelja.
U nekim slučajevima upravitelj gradilišta (npr. Ako građevinske radove izvodi na način koji odstupa od odredbi građevinske dozvole ili odobrenog projekta) može također odgovarati za kaznenu odgovornost.
Upozorenje! Kaznena ili imovinska odgovornost ne isključuje profesionalnu odgovornost. Tako možemo istovremeno, na primjer, zahtijevati naknadu i opomenu za menadžera.
