Kupnja kuće
Odluka o kupnji ne mora se donijeti tako brzo kao u slučaju stanova kupljenih od graditelja. Međutim, to ne mijenja činjenicu da pravni status nekretnina treba podjednako isticati.
Prije svega, trebali bismo pogledati zemljišnu i hipotekarnu knjigu. Zemljišne i hipotekarne knjige vode odjeli zemljišnih knjiga i hipoteka na okružnim sudovima nadležnim za mjesto određene nekretnine. Otvoreni su, što znači da svaka osoba može pročitati njihov sadržaj, međutim, tada mora znati broj knjige koja se vodi za određeno svojstvo.
Ako želimo provjeriti sadržaj knjige, možemo sami otići na sud i osobno ga pregledati. Također možemo naručiti kopiju zemljišne knjige i knjige hipoteke i pročitati sadržaj dobivenog dokumenta.
Ako se odlučimo za kupnju kuće, sve podatke sadržane u zemljišnom i hipotekarnom registru također će provjeriti javni bilježnik koji sastavlja javnobilježničku ispravu.
Upozorenje! Po zakonu, ugovor o kupnji i prodaji kuće ili zemljišta mora biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akta.
Zemljišna knjiga i knjiga hipoteke
Za kupca kuće podaci od odjeljaka II., III. I IV. Knjige zemljišta i hipoteke su od ključne važnosti. Otkrit ćemo tko je vlasnik nekretnine. Također ćemo naučiti o osobnim pravima i potraživanjima na nekretnini, kao i osigurati da "naša" imovina ne bude opterećena hipotekom.
Uvijek bismo trebali biti vrlo oprezni pri kupnji nekretnine pod hipotekom. Ako kupimo takvu nekretninu, ona se može prodati kako bi se dobila sredstva za otplatu dugova osiguranih hipotekom.
Kada kupujemo takvu nekretninu, pobrinimo se da nam vlasnik dostavi potvrdu da je dug osiguran hipotekom vraćen. Ako to nije slučaj, a mi stvarno želimo kupiti ovu nekretninu, pobrinimo se da novac od njene prodaje ide izravno u ruke hipotekarnog vjerovnika. Notar će nam pomoći da formuliramo odgovarajuće odredbe u sadržaju kupoprodajnog ugovora.
Pazite na služnost
Osobna ili zemljišna služnost može se upisati u zemljišne knjige i hipoteke. Pripadaju katalogu ograničenih imovinskih prava. Osobna služnost sastoji se u opterećenju nekretnina u korist određene fizičke osobe koja ima pravo na korištenje imovine na naznačeni način, na primjer pravo korištenja dijela stambene zgrade koja se nalazi na zemljišnom zemljištu.
Zauzvrat se služnost sastoji u opterećenju nekretnine s pravom korištenja u određenoj mjeri za vlasnika susjedne nekretnine. Najčešće se sastoji u pravu vožnje i prolaska kroz natovareno imanje.
Ako kupimo nekretninu opterećenu služnošću, morat ćemo omogućiti osobi koja ima pravo na korištenje naše imovine u skladu sa služnošću, na primjer, takva osoba moći će proći kroz naše imanje na određenoj cesti.
Upis osobne služnosti u registar zemljišta i hipoteke može se pokazati velikim problemom kada želite kupiti nekretninu na kredit. Banke zahtijevaju da kupljena nekretnina ne smije imati prava trećih strana. Da bi se riješio upisa takve služnosti, osoba zbog koje je osnovana treba javnom bilježniku dostaviti izjavu da se služnost odriče. Ako je osoba mrtva, stanodavac bi nam trebao dostaviti smrtni list.
Zakonski usklađena
kuća Pri kupnji kuće također bismo trebali osigurati da je izgrađena na temelju građevinske dozvole i da je prijavljena za uporabu ili joj je izdana dozvola za njezinu uporabu. Također, ne zaboravite provjeriti ima li trenutni vlasnik kašnjenja zbog poreza na nekretnine - podatke o tome možete dobiti u odgovarajućem uredu komune.
Kupnja zemljišta
Prije svega, kao i u slučaju kupnje kuće, trebali bismo provjeriti pravni status nekretnine, tj. Pogledati zemljišnu i hipotekarnu knjigu. Međutim, jednako je važno pročitati izvadak iz zemljišnih knjiga i izvadak iz katastarske karte. Iz izvatka i karte dobit ćemo osnovne podatke o parceli: njezin broj, mjesto, granice, površinu i klasifikaciju tla.
Još će nam biti važnije dobiti informacije o namjeni naše parcele u lokalnom planu prostornog razvoja. Iz dva razloga. Prvo, sasvim je uobičajeno da su zemljišta, posebno ona koja se nalaze na periferiji gradova, poljoprivredna. Za klijenta koji želi kupiti takvu parcelu, a nije poljoprivrednik, to je povezano s određenim komplikacijama. Prije svega, u slučaju poljoprivrednih nekretnina, Agencija za poljoprivredno vlasništvo ima pravo preče kupovine. Međutim, ako Agencija ne iskoristi ovo pravo i postanemo vlasnici poljoprivredne čestice, prije nego što na njoj izgradimo kuću, morat ćemo dobiti dozvolu za de-poljoprivrednu djelatnost.Sastoji se od promjene namjene parcele u lokalnom razvojnom planu iz poljoprivredne u građevinsku i isključivanja zemljišta iz poljoprivredne proizvodnje. U tu svrhu trebali bismo podnijeti poseban zahtjev za promjenu namjene zemljišta u odgovarajućem općinskom uredu. Međutim, treba imati na umu da postupak dekultivacije može biti dugotrajan, pa kad se odlučujemo za ovu vrstu kupnje, budimo strpljivi.
Drugo, čak i ako se pokaže da je naša parcela građevinske naravi, prostorni plan uređenja navodi detaljna pravila na kojima se može izraditi. Navedeno je, između ostalog, vrsta zgrada koje se mogu podići na parceli, način opskrbe komunalnim uslugama i veličina biološki aktivnog područja koje mora ostati na parceli nakon podizanja zgrade. Sve ove podatke dobit ćemo odlaskom u odgovarajući ured komune.
Pri planiranju kupnje zemljišta, također treba imati na umu da se pobrinemo da parcela koja se kupuje ima pristup javnoj cesti. Bez toga možemo imati poteškoća s dobivanjem građevinske dozvole.
U situaciji kada naša parcela graniči s javnom cestom, takav pristup je osiguran izravno. Ako se, pak, zemljištu pristupa privatnom cestom, moramo osigurati da zajedno s parcelom steknemo udio u ovoj cesti ili da za nas dobije uspostavu zemljišne služnosti prolaza i prolaza. Tek tada ćemo biti sigurni da neće biti budućih problema s pristupom vlastitom posjedu.
Koliki je čin
I kupnja kuće i zemljišta zahtijeva potpisivanje javnobilježničkog akta. Iznos naknade koju će nam naplatiti javni bilježnik ovisi o vrijednosti imovine i naveden je u uredbi ministra pravosuđa o maksimalnim stopama javnobilježničkih naknada.
Sukladno ovoj uredbi, maksimalna stopa iznosi:
