Službena procjena, procjenitelj - koliko vrijedi parcela ili kuća

Kolika je stvarna vrijednost ove nekretnine? Ovo pitanje postavlja njegov vlasnik kada se odluči prodati. Čudi se i onaj tko ga želi kupiti. Vodeći se različitim razmatranjima, signalima i procjenama, oboje pokušavaju odgovoriti na to pitanje što je točnije moguće. Službena procjena Vrijednost nekretnina također podliježe obveznoj procjeni , prvenstveno radi zaštite interesa državne riznice i jedinica lokalne samouprave, kada je potrebno: - ažurirati naknade za vječno plodouživanje, - odrediti iznos osiguranja zajma, - odrediti prodajnu cijenu nekretnine u vječnog plodouživača,






- izračun naknade za izvlaštenje,
- izračun adiacenckiej naknade,
- izračun naknade za isključenje poljoprivrednog ili šumskog zemljišta iz proizvodnje.
U svim tim situacijama treba koristiti procjenu nekretnina čiji su opseg i uvjeti utvrđeni odredbama Zakona o upravljanju nekretninama.
Procjenu nekretnina provode procjenitelji koji utvrđuju:

tržišna vrijednost imovine ; definiran je za nekretnine koje se mogu ili mogu kupiti i prodati. Ova vrijednost je očekivana cijena nekretnina koja se može dobiti na tržištu i utvrditi uzimajući u obzir transakcijske cijene (dobivene na sekundarnom tržištu);

rekonstrukcijska vrijednost nekretnine - utvrđuje se za nekretnine koje nisu ili ne mogu biti (zbog upotrebe ili namjene) predmetom tržišne trgovine - to se prvenstveno odnosi na nekretnine posebne prirode, poput groblja ili crkava. Ova je vrijednost jednaka troškovima njezine zamjene, uzimajući u obzir stupanj istrošenosti;

katastarska vrijednost nekretnine - ta će se vrijednost utvrditi nakon uvođenja katastarskog poreza (ubuduće, nije odredio zakonodavac), čiji će iznos ovisiti o vrijednosti nekretnine. Procjenitelj nekretnina u akciji Procjenitelj nekretnina odabire odgovarajuću metodu i tehniku procjene imovine. Mora uzeti u obzir čimbenike kao što su: - svrha procjene, - vrsta nekretnine, njezin položaj i funkcija, - svrha nekretnine u lokalnom prostornom planu uređenja, - stupanj opremljenosti tehničkom infrastrukturom, - stanje razvijenosti nekretnina,








- dostupni podaci o cijenama sličnih nekretnina.
Proces procjene mora se temeljiti na određenim podacima koji omogućuju istinito određivanje elemenata o kojima ovisi konačna vrijednost imovine. Stoga, procjenjujući nekretninu, procjenitelj koristi sve potrebne i dostupne podatke o nekretninama, uključujući, između ostalog, u:
-
zemljišne knjige i knjige hipoteke, - zemljišne knjige i građevine,
- lokalne planove ili, ako su planovi još u fazi izrade, studije uvjeta i smjerova prostornog razvoja komune,
- evidencija komunalnih mreža,
- popisi koje vode porezni uredi,
- ugovori, presude, odluke i drugi dokumenti koji čine osnovu za upis u zemljišne knjige i hipoteke.
Mišljenje o vrijednosti nekretnine priprema procjenitelj nekretnina u obliku izvještaja o procjeni, čiji se izvodi dostavljaju tijelima koja vode katastar nekretnina (tj. Lokalnom starostistu koji vodi registar zemljišta i zgrada).
Prilikom pripreme izvješća o procjeni, procjenitelj može birati između nekoliko različitih pristupa ocjenjivanju, uključujući:

usporedni , koji se sastoji u određivanju vrijednosti nekretnine, pod pretpostavkom da njegova vrijednost odgovara cijenama dobivenim za slične nekretnine kojima se trguje na tržištu - uzimajući u obzir promjene u razini cijena nekretnina zbog protoka vremena (ovdje valja istaknuti da izvor podataka o cijenama na tržištu može biti također biti cijene dobivene natječajem, pod uvjetom da se ne razlikuju za više od 20% od prosječnih cijena dobivenih za slična svojstva);

dohodak , koji se sastoji u utvrđivanju vrijednosti imovine, pod pretpostavkom da će kupac za nju platiti cijenu ovisno o očekivanom prihodu koji će dobiti od procijenjene imovine - stoga se pretpostavlja da će imovina donijeti prihod vlasniku ako se iznajmi (osim prihoda od najma imovine, oni mogu biti također dobit od oglašavanja postavljenog na povoljno smještenom zemljištu);

troškovi , koji se sastoje u utvrđivanju vrijednosti imovine, pod pretpostavkom da ona odgovara trošku njezine zamjene, umanjenoj za vrijednost njene potrošnje (s ovom tehnikom vrednovanja trošak nabave zemljišta određuje se zasebno);