Uzimanje drugog zajma za drugu nekretninu neće predstavljati problem, osim ako, naravno, imamo kreditnu sposobnost za otplatu dviju obveza. Banke će od neto prihoda odbiti fiksne mjesečne troškove (režije, struja, plin) i rata kredita koji se otplaćuje. Ako u kućnom proračunu još uvijek postoje besplatna sredstva koja omogućuju otplatu rata sljedeće obveze, nema kontraindikacija za dobivanje takvog zajma.
Ali što se događa kad ne možete istodobno podnijeti dva kredita? Najlakše je rješenje prodati stari stan i otplatiti kredit. Međutim, postupak promjene stana može potrajati. Treba vam vremena da kupite novu nekretninu, podmirite obveze prema staroj banci ili izvršite obnovu, a u ovo vrijeme morate negdje živjeti.
U takvoj situaciji odlazak u nekoliko banaka po drugi zajam bit će gubljenje vremena. Na primjer, PKO BP, Nordea banka i Pekao jasno daju do znanja - da biste dobili hipotekarni zajam, potrebna vam je kreditna sposobnost.
Međutim, postoje institucije koje vide novi problem i pokušavaju olakšati život zajmoprimcima. Neki, poput potrošačke banke Santader, pripremili su poseban proizvod za kupnju nove nekretnine. Drugi su razvili posebne postupke zahvaljujući kojima će zamjena kreditiranog stana novim, također kupljenim na kredit, biti lakša.
Uvjeti za uzimanje drugog zajma za drugu nekretninu u odabranim bankama
potrošačke banke Santander
Banka nudi Duet zajam za stan. Namijenjen je kupnji ili izgradnji drugog posjeda za ljude koji već otplaćuju hipoteku. Prilikom procjene kreditne sposobnosti Duet zajma za kupnju nove nekretnine, banka ne uzima u obzir ratu trenutno otplaćene hipoteke. Zajmoprimac ima 12 mjeseci za otplatu prethodno preuzete hipoteke. Uz to, u tom razdoblju klijent prima 20 posto. besplatne kamate. Godinu dana nakon potpisivanja ugovora o zajmu počinje otplaćivati sve rate DUET zajma.
Dombank
Prilikom podnošenja zahtjeva za zajam, kada kupac ima stari stan sa starim zajmom, Dombank će njegovu ratu tretirati kao teret za zajmoprimca (smanjenje kreditne sposobnosti), jer banka nije sigurna da će zajmoprimac prodati stan kako bi vratio zajam novcem od transakcije.
Optimalno i najčešće korišteno rješenje u takvoj je situaciji prodaja stana koji je trenutno u vlasništvu s dovoljno dugim (nekoliko mjeseci) rokom za izdavanje predmeta transakcije. Stari stan se prodaje, sredstva od transakcije otplaćuju kredit, a klijent u njemu može živjeti još nekoliko mjeseci. Za to vrijeme kupuje se novi stan i rješavaju formalnosti povezane s novim zajmom. Obveza je stoga otplaćena sredstvima od prodaje starog stana. Klijent također točno zna koliki je vlastiti doprinos u novom zajmu.
BGŻ banka
Za klijente koji imaju hipotekarni zajam za kupnju stana i planiraju kupiti drugi stan ili kuću i prodati raniji, banka BGŻ nudi stambeni zajam za obje gore navedene svrhe istovremeno, tj. Za:
- potpunu otplatu zajma odobrenog za kupnju stana
- kupnja nove nekretnine (kupnja gotovog stana ili gradnja stana od strane graditelja, stambene zadruge)
Kredit će se aktivirati na način da će dio namijenjen otplati kredita biti prebačen u banku kreditoru, a dio namijenjen kupnji nove nekretnine prebačen na bankovni račun prodavatelja (vlasnik nekretnine, graditelj, stambena zadruga).
Budući da će se zajam odobren za kupnju ranijeg stana u cijelosti otplatiti, rata se neće uzimati u obzir prilikom izračuna kreditne sposobnosti kupca.
Pogodnost kupca je nedostatak provizije za odobravanje dijela kredita koji je namijenjen otplati kredita u drugoj banci.
Uz to, zajmoprimac može iskoristiti poček za otplatu kapitala - do 12 mjeseci (u slučaju zajma za otplatu ranijeg zajma i kupnju gotove nekretnine) ili do 30 mjeseci (u slučaju zajma za otplatu ranijeg zajma i izgradnju imovine od strane graditelja, stambene zajednice). Tijekom razdoblja počeka zajmoprimac ne vraća glavnicu, već samo kamate. Rok posudbe je do 30 godina. Zalog za otplatu može biti kreditna nekretnina ili druga nekretnina u vlasništvu zajmoprimca ili treće strane.
Banka ne precizira kada treba prodati prethodno kupljeni stan. Međutim, u slučaju prodaje ovog stana, kupac je dužan u ugovoru o zajmu platiti iznos dobiven od prodaje imovine za otplatu kredita.
Ako je stan bio osiguranje za otplatu novog zajma (odobrenog za otplatu zajma za kupnju ranijeg stana i za kupnju novog), banka BGŻ, nakon što uplati iznos dobiven od prodaje imovine na račun zajma, može ga pustiti (naravno, ako kupac svoje obveze prema banci podmiri bez rezervacija i na vrijeme) hipoteka na nekretnini koja se prodaje.
ING banka Śląski
U ING banci kupnja druge nekretnine tretira se kao zasebna transakcija i nije povezana s prethodnim zajmom. U situaciji kada kupac nema kreditnu sposobnost za podizanje drugog zajma, prvo bi morao otplatiti prethodni zajam kako bi mogao započeti novi zajam. U slučaju transakcije u kojoj kupac istovremeno prodaje jedan stan, a kupuje drugi, a višak od prodaje stana je vlastiti doprinos za kupnju druge nekretnine, kupac bi prije isplate drugog zajma trebao dokumentirati činjenicu da daje vlastiti doprinos prodavatelju. Povezano je s potrebom da se stan proda prije ili najkasnije pri kupnji drugog stana.S druge strane, ako kupac ima kreditnu sposobnost da podigne drugi zajam, zahtjev se razmatra pod standardnim uvjetima, naime kupac može dobiti poček do 12 mjeseci na početku razdoblja zajma. Banka ne navodi datum prodaje imovine i otplate prijevremenog zajma. Banka BPH
Ako kupac nema kreditnu sposobnost, banka neće odobriti drugi zajam. Međutim, moguće je donijeti pozitivnu kreditnu odluku kojom se odobravanje zajma uvjetuje otplatom već zadržanog zajma, pod uvjetom da je klijent prethodno izjavio njegovu otplatu. Naknade koje proizlaze iz "starog" zajma ne uzimaju se u obzir za procjenu kreditne sposobnosti. Kupac je dužan dostaviti potvrdu banke u kojoj se navodi puna otplata kredita prije odobravanja "novog" kredita.
Eurobank
Banka ima posebnu ponudu za kupce koji, već vlasnici jedne nekretnine kupljene na kredit, namjeravaju kupiti ili sagraditi drugu nekretninu. U takvom slučaju Eurobank može prihvatiti nekretninu u vlasništvu klijenta (njezinu vrijednost) kao vlastiti doprinos i tako smanjiti maržu na predloženu drugu hipoteku.
Banka se može dogovoriti s klijentom da će se sredstva od buduće prodaje nekretnina tretirati kao vlastiti doprinos za kupnju ili izgradnju druge nekretnine. Ovu vrstu vlastitog doprinosa klijent može dati tijekom građevinskih radova nakon što Eurobank uplati dio sredstava. Vlastiti doprinos bit će razlika između vrijednosti imovine u vlasništvu klijenta i iznosa zajma koji mu još uvijek naplaćuje. Takvo rješenje rezultirat će smanjenjem marže, tj. Kamatne stope, a time i smanjenjem troškova zajma. Da bi se prihod od prodaje tretirao kao vlastiti doprinos, nekretnina u vlasništvu trebala bi se prodati prije dovršavanja sljedeće nekretnine.Prihod od prodaje također se mora uložiti u izgradnju.
Rata postojećeg zajma uzet će se u obzir prilikom izračuna kreditne sposobnosti, međutim Eurobank može odobriti refinancirani zajam za otplatu već zadržanog zajma.
Eurobank može predložiti poček za oba zajma, tj. Obustavu otplate glavnice do 3 godine. Tražit će se samo premije kamata i osiguranja.
GE Novčana banka
Rata zajma koji već imate uzet će se u obzir pri izračunu kreditne sposobnosti klijenta, a time će ga i smanjiti. Banka ne zaključuje ugovore u kojima se kupac obveže otplatiti kredit koji već ima. U takvoj situaciji banka može predložiti drugačije rješenje: iskoristite ponudu "10 godina niže rate" za drugi zajam. Kupac plaća samo kamate do 10 godina, tako da će rata kredita tada biti niža i do 30%, što znači da će kupac imati veću kreditnu sposobnost. Zajam je dostupan u velikim iznosima, a maksimalni rok zajma je 40 godina.
Metrobank
U situaciji kada zajmoprimac posjeduje drugu nekretninu koju namjerava prodati i koja ograničava njegovu sposobnost da preuzme drugu odgovornost, Metrobank mu može odobriti novi zajam. Uvjet za isplatu zajma (ili isplatu bilo koje od prvih tranši) bio bi u ovoj situaciji pružanje potvrde o zatvaranju zajma, što smanjuje njegovu kreditnu sposobnost. To je standardno rješenje koje koristi Metrobank. U pojedinačnim slučajevima - pravilno argumentirano - može doći do različitog rješenja.
Procijenjena kreditna sposobnost
Koliko bismo morali zaraditi da bismo imali dovoljnu kreditnu sposobnost za podizanje drugog kredita? Pretpostavimo da nam je ostalo 150 000. zajam na starom imanju. Međutim, želimo kupiti drugi stan vrijedan 300.000 bez vlastitog doprinosa. Pretpostavimo također da planiramo podići otplatu novog zajma na razdoblje od 30 godina, a banka se ne slaže da dok se stari stan ne proda, trenutno otplaćeni zajam ne bi trebao biti uključen u izračun kreditne sposobnosti. Naša kreditna sposobnost stoga mora biti dovoljna za servisiranje obveze u iznosu od 450 tisuća …
S kojom će zaradom to biti moguće, pod pretpostavkom da kućanstvo ima tri osobe i nema dodatnih financijskih obveza (limiti na kreditnim karticama, ostali zajmovi)?
| Mjesečni prihod | Kreditna sposobnost za kredite: | ||
| Bruto | neto | glasača | u švicarskim francima |
| 15 tisuća | 9,9 hilj. | 853,3 hilj. | 682,7 hilj. |
| 10 tisuća | 6,6 tis | 568,9 hilj. | 455,1 hilj. |
| 8 tisuća | 5,3k | 456,8 hilj. | 365,5 tisuća |
| 6 tisuća | 4,0 hilj. | 344,8 hilj. | 275,8 hilj. |
| 4 tisuće | 2,6 tisuća | 125,4 hilj. | 100,3 tisuće |
Maciej Bednarek
eHipoteka.com
