Prednosti preliminarnog ugovora

Prije nego što konačno kupimo kuću ili stan, vrlo često koristimo instituciju predugovora. Obvezuje obje strane da zaključe konačni sporazum; obično navodi i datum zaključenja, kao i cijenu i raspored plaćanja. Ako iz različitih razloga (promjena odluke prodavatelja, nedostatak kreditne sposobnosti kupca), konačni ugovor ne bude sklopljen, oštećeni će lakše ostvariti svoja prava.
Sadržaj predugovora
Svrha preliminarnog ugovora o kupoprodaji je sklapanje konačnog sporazuma. Stoga bi trebao sadržavati takve važne odredbe kao što su predmet (tj. Definicija onoga što se prodaje) i cijena (trebala bi biti izražena u poljskim zlotima - proizlazi iz načela valute u poljskom zakonu). Ako je predmet predugovora ugovor o nekretninama, to se može navesti davanjem broja zemljišne knjige i hipoteke i suda koji vodi knjigu. Podaci sadržani u zemljišnoj i hipotekarnoj knjizi dovoljno detaljno određuju mjesto posjeda, iako ugovor može sadržavati i pomoćnu naznaku njegove adrese.
Konačni rok ugovora
U preliminarnom ugovoru treba biti naveden datum konačnog ugovora. Međutim, odredba "što prije" nije dovoljna. Najbolje je naznačiti određeni datum sklapanja obećanog sporazuma ili vremensko razdoblje koje završava određenim datumom, npr. "Do 31. ožujka 2010". Ako datum zaključenja konačnog ugovora nije naveden, Građanski zakonik predviđa sljedeće situacije:

stranka koja ima pravo zatražiti sklapanje obećanog ugovora (tj. stranka koja ispunjava sve uvjete i želi se pojaviti kod javnog bilježnika) određuje odgovarajući datum;

obje strane imaju pravo zahtijevati sklapanje obećanog sporazuma i svaka je od njih odredila drugačiji datum - u takvoj su situaciji stranke obvezane vremenskim ograničenjem koje je postavila stranka koja je prethodno dala odgovarajuću izjavu;

nije određeno vremensko ograničenje za zaključenje konačnog ugovora u roku od jedne godine od zaključenja preliminarnog ugovora - tada niti jedna strana ne može zahtijevati njegovo zaključenje.
Preliminarni ugovor može sadržavati i druge odredbe, kao što su:

izjava prodavatelja imovine da je njezin jedini vlasnik,

izjava da je predmetna imovina bez tereta (posebno je važno da nije uspostavljena hipoteka na nekretnini koja se prodaje). Kada je imovina stavljena pod hipoteku, prodavatelj se u predugovoru može obvezati da će hipoteku vratiti i ukloniti iz zemljišne knjige i knjige hipoteke u određenom roku.
Kako bi osigurao potraživanja prema predugovoru, kupac nekretnine može dati predujam u određenom iznosu (ugovor mora potvrditi predujam drugoj strani). U slučaju da jedna od strana ne izvrši ugovor, druga strana može odustati od ugovora bez postavljanja dodatnog roka i zadržati primljenu kaparu. Ako je sama dala predujam, može zahtijevati dvostruko veći iznos. U slučaju izvršenja ugovora, predujam se uračunava u pripadajuću cijenu. Ako se, pak, ugovor raskine uz obostrani pristanak strana, kapara bi se trebala vratiti (ukida se obveza plaćanja dvostruko veće svote). Isto se odnosi na situacije u kojima je do neizvršenja ugovora došlo zbog okolnosti,za koju nijedna stranka nije odgovorna (na primjer, orkanski vjetar koji je uništio imovinu) ili za koju su odgovorne obje strane (nijedna strana nije namjerno posjetila javnog bilježnika).
Uz polog ili umjesto njega, stranke mogu u predugovoru predvidjeti dodatnu ugovornu kaznu kao naknadu štete zbog neizvršenja ili nepropisnog izvršavanja nematerijalne obveze.
Oblik predugovora Ugovorne
strane mogu sklopiti preliminarni ugovor u bilo kojem obliku. Međutim, valja napomenuti da, ovisno o tome je li predugovor sklopljen u istom obliku kao i obećani ugovor ili u drugom obliku, zakon predviđa različite pravne učinke. Primjerice, da bi se zaključio konačni ugovor o prodaji nekretnina, oblik javnobilježničkog akta bit će ništav (to znači da će ugovor sklopljen u uobičajenom pisanom obliku biti nevaljan).
Takva se strogoća više ne odnosi na predugovor o prodaji nekretnina, pa se može zaključiti u redovnom pisanom obliku i u obliku javnobilježničkog akta. Međutim, vrijedi preporučiti oblik javnobilježničkog akta - na temelju toga, u slučaju da prodavač ne poštuje odredbe predugovora, moguće je na sudu tražiti prijenos vlasništva nad nekretninom na kupca bez njegovog pristanka. To je moguće zahvaljujući čl. 64. Građanskog zakonika, koji kaže da sudska odluka "kojom se utvrđuje obveza dane osobe da da naznačenu izjavu volje zamjenjuje ovu izjavu". Drugim riječima, umjesto prodavača, sud utvrđuje da je stan u vlasništvu kupca koji je ispunio sve uvjete ugovora.Dakle, kupac ima pravno vlasništvo nad prostorom i dužan je platiti ostatak dospjele cijene, dok bivši vlasnik mora predati stan.
Da bi se ostvarilo pravo zahtijevati zaključenje konačnog ugovora, tužba se mora podnijeti građanskom sudu. Podneseni zahtjev treba sadržavati sljedeće podatke:

imenovanje suda kojem je zahtjev upućen,

osobni i adresni podaci podnositelja zahtjeva i tuženika,

specifikacija onoga što se odnosi na tužbu (zahtjev za zaključenje konačnog ugovora),

opravdanost zahtjeva,

potpis tužitelja,