Jasne odredbe
Jedinstveni ugovori po prvi puta uvode standarde na poljskom razvojnom tržištu koji osiguravaju sigurnost obje strane u transakciji i uravnotežuju njihove interese. To je izuzetno važno, jer je do sada klijent razvojne tvrtke - suočen s spornim pitanjima - obično bio u izgubljenom položaju.
Katalog pravila sporazuma o razvoju, razvijen nakon mnogih rasprava u zajednici programera, precizno definira predmet ugovora i njegovu cijenu, pravni status, uvjete i pravila za podmirivanje međusobnih obveza i - što je vrlo važno - odgovornost strana u slučaju nepoštivanja odredbi ugovora.
Prema riječima Jarosława Szanajce, predsjednika poljskog Udruženja programera, ugovor o kupnji i prodaji nekretnina, i preliminarnih i konačnih, temeljni je dokument, jer na njegovoj osnovi programeri grade svoje poslovne aktivnosti, istovremeno oblikujući imidž cijele industrije.
Paralelizam prava i obveza
Vrijedno je pogledati neke odredbe Kataloga pravila sporazuma o razvoju. Neki od njih, iako očigledni, do sada nisu bili poštovani u praksi ili ih čak nisu zanemarili programeri, što je kao posljedicu dovelo do činjenice da su klijenti često bili u vrlo nepovoljnom položaju prema tvrtki koja se obvezala graditi svoje stanove.
Dobro strukturirani ugovor mora sadržavati izjavu graditelja o pravnom vlasništvu nad nekretninom i opis njenog pravnog statusa. Posebno je važno naznačiti unose koji opterećuju ovu imovinu. Programer bi također trebao obavijestiti naručitelja o tehničkoj, formalnoj i zakonskoj dokumentaciji na temelju koje provodi investiciju i, naravno, predočiti građevinsku dozvolu.
Apsolutna novost je predanost programera činjenici da se površina dovršenog stana navedena u ugovoru zapravo neće razlikovati za više od 2%. Ako razlika premaši ovaj postotak, kupac će moći odustati od ugovora. Zauzvrat, sam ugovor mora sadržavati obvezu podmirivanja razlika na površini projektiranog i izgrađenog prostora. Ovo je odredba od temeljne važnosti, jer su se do sada, unatoč čestim sporovima s izvođačima u vezi s tim, programeri ponekad pretvarali klijentima da se ništa nije dogodilo i razlike nisu značajne. Oni također nisu snosili nikakve praktične posljedice ove situacije. Manje znatiželjni kupci često nisu ni znali za moguća odstupanja od prostora predviđenog ugovorom.
Sljedeća važna odredba Kataloga je potreba za određivanjem okolnosti (na primjer, prekoračenje rokova ili neispunjavanje drugih obveza) u kojima bilo koja strana može odustati od ugovora krivnjom druge strane. Istodobno, stranka odgovorna za odustajanje od ugovora platit će ugovornu kaznu. Kazne za obje strane bit će određene u istom iznosu. Ova se odredba može koristiti, na primjer, kada se predložena cijena stana razlikuje od konačne cijene. Ako dođe do povećanja cijene zbog pogrešnog naseljavanja dovršenog stana,povećanje PDV-a tijekom trajanja ugovora i indeksacija cijena povećanjem investicijskih troškova izračunatih na temelju uobičajeno dostupnih pokazatelja (npr. GUS ili Sekocenbud), kupac ima pravo odustati od ugovora, pod uvjetom da ukupan porast cijene prelazi 10% ukupne cijene.
Jednake ugovorne kazne
Vrlo važna odredba u ugovoru, usmjerena protiv slučajeva špekulacija stanovima, čak i u fazi njihove izgradnje, je pravo kupca da prava iz ugovora ustupi trećoj strani, pod uvjetom da osoba kojoj je dodijeljen preuzme sve obveze kupac. Naravno, programera treba unaprijed obavijestiti o takvim namjerama.
Istodobno, programer će imati pravo odbiti priznati ustupak, pod uvjetom da kupcu ne naplati ugovorne kazne za raskid ugovora i vrati sve plaćene predujmove u roku navedenom u ugovoru.
Između ostalih, zajamčena je simetrija ugovora za obje strane iznos zatezne kamate u izvršenju ugovora jednak kamati koju kupac plaća za zakašnjelo plaćanje. Međutim, maksimalni iznos ugovorne kazne ne može biti veći od 10% za obje strane koje potpisuju ugovor.
Katalog pravila sporazuma o razvoju nedvosmisleno uređuje pitanje sklapanja predugovora. Do sada je izazivao razne kontroverze. Predugovor se može sklopiti na zahtjev kupca u obliku građanskopravnog ili javnobilježničkog ugovora. Stoga programer ne može odbiti potonji oblik ugovora, kao što se to ponekad događalo, iako se mora priznati da, barem u slučaju velikih, dobro funkcionirajućih razvojnih tvrtki na tržištu, takvih slučajeva nije bilo mnogo.
Programer se brine o nekretnini
I na kraju, posljednje, prilično važno pitanje u vezi s provedbom razvojnog ugovora. Programer se mora obvezati na upravljanje etažnom imovinom i pružanje administrativnih usluga nakon završetka ulaganja. Naravno, zajednica zadržava svoja prava prema Zakonu o vlasništvu nad prostorom, što u opravdanim slučajevima može dovesti do toga da se programer oslobodi te obveze. Ovom se odredbom želi spriječiti situacija u kojoj programer izgubi kontakt s investicijom nakon što je predana vlasnicima stanova, bez snošenja posljedica bilo kakvih nepravilnosti koje se mogu pojaviti mnogo kasnije.
Upravni odbor Poljskog udruženja programera smatra usvajanje novih pravila za razvojne ugovore velikim uspjehom. Prema riječima Jaceka Bieleckog iz PZFD-a, programeri ih u početku nisu dobro prihvatili, no na kraju su ih uspjeli nagovoriti. Bilo je krajnje vrijeme da ih trenutna savršena situacija za programere na tržištu stanova ne provocira na aroganciju i zanemarivanje interesa primatelja njihovih ulaganja. Sindikat je u teškoj poziciji - ili će programeri primijeniti nova pravila ili će se morati rastati od organizacije. A to nije vrlo isplativo u novim okolnostima povećanja ponude i očitog kočenja potražnje.
Ewa Zychowicz
