Kako sigurno kupiti stan

Prije godinu dana i sam sam to prošao. Bio sam uvjeren da sam nakon vlastitog iskustva s ugovorima, odsjekom za zemljišne knjige i hipoteke, javnim bilježnikom i poslovanjem s novim dokumentima i obećanjima već sve znao. Zbog toga sam prisustvovao predavanju Olgierda Świosteka, odvjetnika i vlasnika odvjetničkog ureda, koji se održao tijekom posljednjeg sajma stanovanja u Torwaru, bez osude. Dok sam slušao lucidno objašnjenje sljedećih složenosti i pravnih zamki sklapanja posla, shvatio sam da sam imao puno sreće. Lako bih mogao izgubiti veliku količinu novca zbog nedostatka znanja i opreza.
Predugovor sigurniji kod javnog bilježnika
Prvi korak do kupnje stana je potpisivanje predugovora. Najčešće se radi o običnom pisanom građanskopravnom ugovoru. Međutim, vrijedi ga iz više razloga zaključiti u obliku javnobilježničkog akta:
> Prije svega, jamči da će biti sklopljen ugovor o prijenosu imovine. Događa se da kupac ispunjava uvjete navedene u preliminarnom ugovoru (npr. Izvršava predujam), a prodavatelj odbija potpisati odgovarajući dokument. Prema zakonu, ako su oba ugovora u istom obliku (u ovom slučaju u obliku javnobilježničkog akta), prvi je temelj da sud naredi da se vlasništvo nad stanom prenese na kupca, tj. Da se zaključi obećani ugovor.
> Predugovor sklopljen s javnim bilježnikom također je solidna osnova za pregovore u slučaju bilo kakvih problema (npr. Kašnjenje u predaji stana, nedostaci u prostorijama itd.) Naravno, "obični" ugovor također pokreće zahtjev za odštetu, ali šanse za pobjedu na sudu su malene, a samo suđenje je skupo (sudske takse, odvjetnici, ponekad mišljenja stručnjaka) i dugotrajno.
> Akt sastavlja javni bilježnik. Prije nego što to učini, pregledava dokumente, uklj. izvatke iz zemljišne knjige i hipoteke ili pravo prodavatelja da raspolaže stanom. Ovo je dodatna zaštita kupca od prevaranata.
> Morate biti svjesni da nam programer neće ponuditi da ovaj dokument potpišemo kod javnog bilježnika. Standard na tržištu je pisani ugovor. Kupac to mora sam predložiti.
> Ugovor s javnim bilježnikom uključuje dodatni trošak - plaćanje javnobilježničke naknade Međutim, danas je tržište javnobilježničkih usluga dovoljno veliko da omogućava pregovore. Sve je uobičajenije rješenje podijeliti naknadu na pola - neke se plaćaju prilikom potpisivanja predugovora, neke - za stvarni ugovor.
Ugovor bez upisa u knjigu nije dovoljan
> Takav dokument omogućuje vam da potvrdite svoja prava, ali samo protiv osobe ili programera s kojim smo potpisali ugovor. Ako u međuvremenu proda stan drugoj tvrtki ili osobi, mi nemamo prava. Osim ako se ne pobrinemo da su podaci o zaključenju predugovora uneseni u zemljišnu i hipotekarnu knjigu. To najčešće čini javni bilježnik (ovdje je naknada 150 za zahtjev i 200 za javnog bilježnika). Zahvaljujući tome, možemo zatražiti prava na prostor od svakoga tko ga je kupio, nakon datuma objavljivanja zahtjeva u zemljišnim i hipotekarnim knjigama.
Provjeravamo dozvole prodavatelja
> Prije potpisivanja bilo kojeg ugovora provjeravamo vlasnikove dozvole. Podaci o tome mogu se naći u zemljišnim i hipotekarnim knjigama.
> Da biste dobili kopiju, morate znati broj knjige. Dovoljan je uobičajeni otpis koji košta 30 (punih - 60).
> U slučaju ugovora o gradnji, važno ga je potpisati sa stvarnim vlasnikom parcele na kojoj se gradi blok. Dogodi se da investitor iz financijskih razloga podigne zgradu na tuđem zemljištu i otkupi je nakon potpisivanja ugovora s budućim vlasnicima stanova.
> Potpisujemo ugovor samo s vlasnikom ili vječnom plodouživačem zemljišta.
> Također biste trebali biti oprezni kada u zemljišnim knjigama i knjigama hipoteke pronađete podatke o hipoteci. U slučaju stana na sekundarnom tržištu, točan iznos ove naknade morate saznati od banke koja je posudila prostor. Može biti da je, iako je hipoteka, primjerice, na iznos od 200.000, stvarno opterećenje puno veće, jer vlasnik nije platio rate, a naplaćivale su se zatezne kamate. Kada kupujemo zaduženi stan, u ugovoru preciziramo da će ono što ćemo platiti ići izravno u banku. U slučaju primarnog tržišta, moramo imati na umu da će se, ako je parcela opterećena zajmom, cjelokupni iznos automatski dodijeliti našim prostorima, ako ne vodimo računa o njegovom odvajanju i posebnom obećanju banke.
Morate pročitati ugovor
> Kupac često zaboravlja ovo važno pravilo. Ugovor bismo trebali dobiti nekoliko dana prije potpisivanja kod javnog bilježnika. Da, da biste mirno pročitali cijelu stvar i ako sumnjate, obratite se odvjetniku.
> Početak dokumenta koji sadrži izjave stranaka vrlo je važan. Sadrži sve podatke o nekretnini koju kupujemo. Ne vrijedi ga kratko pregledavati i provjeravati samo dijelove s troškovima ili uvjetima povlačenja.
Provjerite s kim potpisujete dokumente
> Vrijedno je osigurati da osoba koja potpiše ugovor ima pravo prodati stan. Svaka tvrtka sama imenuje osobe koje imaju takvo pravo (često predsjednika ili članove upravnog odbora), a podaci o tome mogu se naći u Registru nacionalnog suda tvrtke. Svaki drugi zaposlenik trebao bi imati posebnu punomoć.