Kuća od programera. Escrow račun
Sve se češće događa da na sajmovima nekretnina i u tiskanom tisku neki programeri koji nude gotove kuće na prodaju također oglašavaju escrow račun kao sigurnost za potencijalnu transakciju. Ova se zaštita odnosi na samostojeće kuće, kuće u nizu i dvojne kuće. Je li to doista koristan oblik zaštite za kupca ili samo prazan trik za oglašavanje dizajniran da privuče masu kupaca?
Što je escrow račun?
Institucija escrow računa regulirana je Zakonom o zaštiti prava kupca stana ili obiteljske kuće. Odredbe ovog zakona nametnule su programerima koji s kupcima sklapaju razvojne ugovore obvezu da imaju takav račun. Riječ je o posebnom bankovnom računu čiji je zadatak zaštititi uplate kupca prema budućoj imovini. Drugim riječima, ovo je rješenje da nas spasi od gubitka novca ili da nam pomogne da ga oporavimo ako programer ima financijskih problema ili nije dovršio izgradnju iz drugih razloga.
Escrow račun može biti zatvoren ili otvoren. U prvom - isplata sredstava položenih od strane kupca odvija se jednom, nakon što mu se prenese vlasništvo nad određenom imovinom. To znači da banka plaća programeru sredstva koja je kupac uplatio na zatvoreni escrow račun stanovanja nakon što je primio kopiju javnobilježničkog akta. S druge strane, s otvorenog escrow računa za stanovanje, isplata akumuliranog novca odvija se u skladu s rasporedom razvojnog projekta navedenim u ugovoru, na rate, zajedno s napretkom radova. Programer će imati pristup tim sredstvima tek kada banka potvrdi da je zadana faza provedbe završena. Ali prije togaosoba koju on odredi, imajući odgovarajuće građevinske kvalifikacije, provjerava je u građevinskom zapisniku na temelju upisa voditelja građevine. Kad utvrdi nepravilnosti, zadržat će isplatu sljedeće tranše programeru.
Stoga, sa stajališta zaštite naših interesa, escrow račun omogućuje nam kontrolu programera i, prije svega, osiguravanje našeg novca.
Fotografija Milles Studio / Shutterstock.com
Kuću kupujemo od programera. Ostala sigurnost
Programer također može pružiti bankovnu garanciju ili jamstvo osiguranja pod kojim će nam banka ili osiguravajuće društvo, na naš zahtjev, platiti iznos koji smo uplatili programeru na otvoren escrow račun. To će se dogoditi u slučaju: stečaja programera ili odustajanja od ugovora s naše strane u situaciji kada programer ne pristupi javnobilježničkom spisu.
Upozorenje! Bankovno jamstvo i jamstvo osiguranja ne pokrivaju kamate na položena sredstva.
Ne postoje temeljne razlike između bankovne garancije i garancije osiguranja, u jednom slučaju novac jamči banka, u drugom slučaju osiguravajuće društvo. Oba su instrumenta dodatna sigurnost u slučaju da sredstva na otvorenom računu povjerenja ne mogu pokriti naša potraživanja. To može biti slučaj, jer programer ima pravo povlačiti sredstva s takvog escrow računa sukcesivno nakon završetka sljedećih faza projekta.
Dakle, za razliku od otvorenog escrow računa za stanovanje, bez dodatnih jamstava, kupac ima veće šanse za povrat novca u slučaju problema programera s dovršenjem ulaganja.
Fotografija Voyagerix /Shutterstock.com
Obveze programera prije sklapanja ugovora
Programer s kojim planiramo potpisati ugovor o kupoprodaji nekretnina dužan je pripremiti informativni prospekt. Pruža detaljne informacije o planiranom ulaganju, uključujući određeni stan ili obiteljsku kuću koji se nude na prodaju. Programe informacija s prilozima programer će dostaviti besplatno, na trajnom mediju. Uz to, programer bi nam trebao pružiti priliku da se upoznamo sa:
- trenutno stanje zemljišne knjige i knjige hipoteke koja se vodi za nekretninu;
- presliku trenutnog izvatka iz Državnog sudskog registra, ako je subjekt predmet upisa u Nacionalni sudski registar, ili važeću potvrdu o upisu u Središnji registar i podatke o gospodarskoj djelatnosti;
- preslika građevinske dozvole;
- financijske izvještaje programera za posljednje dvije godine;
- arhitektonski i građevinski projekt.
Fotografija Alexander Raths /Shutterstock.com
Nekoliko riječi o ugovoru o razvoju
Riječ je o ugovoru koji se zaključuje u obliku javnobilježničkog akta. Na temelju toga, programer se obvezuje uspostaviti ili prenijeti vlasnički naslov na nekretninu na kupca po završetku gradnje, a kupac se obvezuje platiti mu dogovoreni iznos za to. Ugovor između ostalog uključuje:
- specifikacija strana, mjesto i datum potpisivanja ugovora;
- cijena nabave nekretnine;
- informacije o položaju i bitnim značajkama obiteljske kuće, koja je predmet ugovora o razvoju
- određivanje površine i rasporeda soba, kao i opsega i standarda završnih radova, za koje se programer obveže
- datum prijenosa prava vlasništva na kupca;
- definiranje uvjeta za povlačenje iz ugovora o poduzetništvu, kao i uvjeta za povrat sredstava koja je kupac platio u slučaju ostvarivanja ovog prava.
Ovdje možete pročitati i podatke o gore spomenutom stambenom računu, bankarskom jamstvu i jamstvu osiguranja.
Upozorenje! Ugovor o gradnji temelj je za upis potraživanja kupca za izgradnju zgrade u zemljišne knjige i hipoteke te prijenos prava vlasništva na njega.
Naknada javnog bilježnika za sve aktivnosti izvršene u vezi sa sklapanjem ugovora o graditeljstvu i sudski troškovi u postupcima zemljišnih knjiga i hipoteke podjednako se naplaćuju graditelju i kupcu.
Prijenosu vlasništva prethodi predaja kuće u nazočnosti kupca. Iz računa se sastavlja protokol na koji on može prijaviti eventualne nedostatke u kući. Programer ima 14 dana od datuma potpisivanja protokola da kupcu dostavi izjavu o prepoznavanju nedostataka ili njihovom odbacivanju, navodeći razlog. Ako potvrdi nedostatke, mora ih ukloniti u roku od 30 dana od datuma potpisivanja izvještaja.
Kada se stranke mogu povući iz ugovora o programeru?
Kupac ima pravo odustati od ugovora za programere ako:
- ne sadrži gore spomenute elemente;
- podaci sadržani u ugovoru za programere nisu u skladu s informacijama sadržanima u prospektu;
- programer nije dostavio prospekt s prilozima;
- podaci sadržani u prospektu ili u prilozima na temelju kojih je sklopljen ugovor o poduzetništvu nisu u skladu s činjeničnim i pravnim statusom na datum potpisivanja ugovora za programere;
- prospekt informacija na temelju kojeg je zaključen ugovor o poduzetništvu ne sadrži podatke navedene u predlošku informacijskog prospekta koji čine prilog akta;
- vlasničko pravo nije preneseno na kupca u roku navedenom u ugovoru o poduzetništvu.
U slučajevima navedenim u točki 1-5, kupac ima pravo odustati od ugovora u roku od 30 dana od dana njegovog zaključenja. Dok u točki 6, prije ostvarivanja prava na odustajanje od ugovora o programeru, kupac postavlja programeru rok od 120 dana za prijenos prava vlasništva, a u slučaju nedjelotvornog isteka navedenog razdoblja, kupac će imati pravo odustati od ovog ugovora.
Nakon odustajanja od ugovora, kupac u tom pogledu ne snosi nikakve troškove. Uz to, banka mu isplaćuje dospjela sredstva, preostala na računu stambenog fonda.
Programer također ima pravo odustati od ugovora za razvojnog programera ako kupac ne podmiri gotovinsko plaćanje u roku ili u iznosu navedenom u razvojnom ugovoru, unatoč pisanom zahtjevu kupca za plaćanjem preostalih iznosa u roku od 30 dana od dana dostave zahtjeva, osim ako kupac ne ispuni ovaj uvjet je uzrokovana višom silom (ozbiljna bolest, boravak u područjima pogođenim oružanim sukobom).
Programer ima pravo odustati od ugovora o gradnji i u slučaju da kupac ne dobije stan ili obiteljsku kuću ili potpiše javnobilježnički ugovor o prijenosu prava vlasništva na kupca, unatoč dvostrukom uručivanju zahtjeva u pisanom obliku u razmaku od najmanje 60 dana, osim ako se kupac ne pojavi uzrokovane gore spomenutim razlozima.
Pravni temelj: Zakon od 16. rujna 2011. o zaštiti kupca stana ili obiteljske kuće (Zbornik zakona br. 232, točka 1377 iz 2011.).
