Da bi preliminarni ugovor bio valjan, on mora sadržavati bitne odredbe … konačnog ugovora.
To su:
- predmet ugovora - odnosno utvrđivanje onoga što se prodaje, radi li se o razvijenoj ili neizgrađenoj nekretnini, gdje se nalazi, koje područje ima i naznaka broja zemljišne knjige i hipoteke i opis pojedinih dijelova knjige,
- cijena nekretnine - treba je unijeti u poljsku valutu, datum zaključenja obećanog ugovora - unos "što prije" nije dovoljan. Najbolje je naznačiti određeni datum zaključenja obećanog ugovora ili vremensko razdoblje koje završava određenim datumom, na primjer "do 31. prosinca 2016".
Kako bi osigurao potraživanja prema predugovoru, kupac nekretnine može dati predujam ili predujam u određenom iznosu (ugovor mora potvrditi predujam ili predujam drugoj strani).
U bilježničkom uredu ili u agenciji?
Preliminarni ugovor o prodaji nekretnine može se sklopiti u bilo kojem obliku, stoga nije potreban javnobilježnički akt. A kupci se često odluče na ovaj način, tj. Čine to u standardnom pisanom obliku, jer ih to - za razliku od javnobilježničkog akta - ne košta ništa.
Upozorenje! Konačni ugovor o prodaji imovine mora se sklopiti u obliku javnobilježničkog akta (ugovor sklopljen bez javnog bilježnika bit će nevaljan).
Međutim, puno je bolje potpisati predugovor ovjeren kod javnog bilježnika - samo na temelju toga, u slučaju da prodavatelj ne poštuje odredbe predugovora, moguće je na sudu zahtijevati prijenos vlasništva nad nekretninom na kupca bez pristanka prodavatelja. To je moguće zahvaljujući čl. 64. Građanskog zakonika, koji kaže da sudska odluka "kojom se utvrđuje obveza dane osobe da da naznačenu izjavu volje zamjenjuje ovu izjavu". Drugim riječima, sud umjesto prodavača navodi da je nekretnina u vlasništvu kupca koji je ispunio sve uvjete ugovora. Stoga je on sada njezin punopravni vlasnik.
Ako je predugovor sklopljen samo u pisanom obliku, tada se od prodavatelja može tražiti samo da vrati uplaćeni novac. Teoretski, prodavatelj može ugovor potpisati na papiru (ne kod javnog bilježnika), a zatim se povući iz njega za dva ili tri tjedna, jer je netko odlučio platiti više i vratiti dvostruko plaćenu kaparu (pogotovo ako je bila mala).
Vrijedno je istaknuti da iznos predujma ili pologa pri prodaji nekretnina nije zakonski reguliran. Prema prevladavajućoj praksi, pretpostavlja se da kupac prodavatelju plaća polog od 10% od ugovorene prodajne cijene.
Koja je razlika između predujma i predujma?
Kapara i kapara dva su različita oblika sigurnosti, nažalost, iako imaju potpuno različite učinke, i dalje su međusobno zbunjeni.
Depozit
Institucija predujma regulirana je Građanskim zakonikom. Prema čl. 394. Građanskog zakonika, kapara dana pri zaključenju ugovora od takve je važnosti da u slučaju neizvršenja ugovora od strane jedne od drugih strana druga može odustati od ugovora bez određivanja dodatnog datuma i zadržati primljenu kaparu.
U slučaju da je sama uplatila predujam, može zahtijevati dvostruko veći iznos. To znači da ako kupac ne potpiše ugovor o javnobilježničkom prijenosu vlasništva nad imovinom svojom krivnjom, gubi iznos koji je prodavaču dat u predugovoru kao predujam. Ako, pak, za potpisivanje kupoprodajnog ugovora nije kriv prodavatelj, prodavatelj će biti dužan platiti kupcu dvostruki polog. Primjer: ako je uplata izvršena u iznosu od 30.000 PLN, iznos će se oduzeti kad kupac podnese ostavku, a kada prodavač podnese ostavku, mora dati kupcu 60.000 PLN.
Kapara je stoga i jamstvo i vrsta naknade u slučaju neispunjavanja ugovora.
Puko unošenje u odredbe ugovora u vezi s predujmom nije dovoljno, jer se predujam zapravo mora dati. Polog se može dati u gotovini (u gotovini, putem bankovne doznake), kao i u obliku, na primjer, vrijednog nakita ili umjetničkih djela.
U nekim bi slučajevima kapara trebala biti vraćena, a odredbe o obvezi plaćanja dvostrukog iznosa pologa ne primjenjuju se. To će biti slučaj kada, na primjer:
- ugovor se raskida, obje sporazumno obje strane koje su se predomislile u vezi s transakcijom, i u slučaju da su ugovorom odredile da ugovor neće biti sklopljen u slučaju da banka ne odobri pozitivnu odluku o odobravanju kredita (ovu bi odredbu trebalo zahtijevaju ljudi koji se odluče dio iznosa financirati kreditom, jer ih štiti od gubitka velike količine novca),
- neuspjeh u izvršenju ugovora nastao je zbog okolnosti za koje nijedna strana nije odgovorna (na primjer, prodana zgrada oštećena je uslijed vihora, uragana).
Ako se druga strana u ugovoru koji zaključimo povuče iz izvršenja ugovora i steknemo pravo na povrat novca, predujam u dvostrukom iznosu, a druga strana to odbije, treba imati na umu da je vrijeme za traženje povrata novca pred sudom za povratak tri godine. To se razdoblje računa od datuma dospijeća potraživanja - odnosno od datuma kada prodavatelj odustane od potpisivanja ugovora. Tada istječe pravo na zahtjev za povrat pologa.
Unaprijed
Suprotno predujmu, institucija uloga nije regulirana odredbama Građanskog zakonika. Razlika između predujma i predujma bitna je uglavnom kada ugovor između stranaka nije zaključen. Predujam je iznos plaćen prema prodajnoj cijeni, u slučaju izvršenja ugovora, pripisuje se uplati cijene. Ako konačni dogovor nije postignut, predujam se vraća kupcu. Stoga predujam, suprotno predujmu, nema funkciju naknade.
Pravna osnova: Zakon od 23. travnja 1964. Građanski zakonik (Časopis br. 16, točka 93 iz 1964., s izmjenama i dopunama).
Pretplatite se na NEWSLETTER . Svaki tjedan na vaš e-mail najnovije vijesti o gradnji, obnovi i završnoj obradi interijera. Vidi PRIMJER
