Napomena! Valjanost prostornog plana uređenja, sukladno Zakonu o prostornom planiranju i razvoju, ovisi o tome kada je donesen:
- planovi doneseni nakon 1. siječnja 1995. ostaju na snazi (naravno, ako općina nije donijela novi plan 2002. godine);
- planovi usvojeni prije 1. siječnja 1995. više nisu valjani - komuna je ili već usvojila novi plan ili je u procesu pripreme. Dakle, ako nam prodavatelj predstavi plan iz 1992. godine, ne možemo se na njega osloniti.
Proces usvajanja novog plana traje oko godinu dana. Stoga, ako dođemo u komunu neposredno prije kupnje parcele i provjerimo plan, možemo biti sigurni da nam ne prijeti brza promjena.
U općinama koje nemaju donesen lokalni prostorni plan razvoja potrebno je podnijeti zahtjev za odluku o uvjetima građenja i uređenju zemljišta. Ako se zahtjev odnosi na stambenu izgradnju, rješenje će se izdati besplatno.
KORAK 2: Posjetite odjel za geodeziju lokalnog okružnog ureda.
Postoji zemljišna knjiga i zgrada, gdje ćemo pronaći podatke koji navode:
- tačno mjesto parcele i njezine granice,
- površinu parcele,
- klasu tla,
- naznaka broja zemljišnog i hipotekarnog registra uspostavljenog za nekretninu,
- ime vlasnika: imena i prezimena (ili imena, ako je zemljište u vlasništvu poduzeća, udruge ili zaklade), mjesto prebivališta,
- vrijednost nekretnine.
Podaci u evidenciji su javni, uz naknadu. Također su ažurni - javni bilježnici, sudovi i upravna tijela dužni su u registar poslati sve odluke u vezi s danom nekretninom u roku od 30 dana od dana donošenja odluke, presude suda ili pisanja javnobilježničkog akta. Te se promjene odmah upisuju u zemljišne knjige.
KORAK 3: Pregledajte zemljišne knjige
Zemljišne i hipotekarne knjige su otvorene i svatko ih može pregledati na okružnom sudu nadležnom za određenu nekretninu - u nazočnosti zaposlenika suda.
Knjiga se sastoji od četiri odjeljka. Molimo pažljivo pročitajte svaku.
Prvi odjeljak je oznaka dobra sa sljedećim podacima:
- mjesto dobra (točna adresa),
- broj upisnog područja i parcele,
- površina dobra,
- vrsta dobra (izgrađena ili neizgrađena parcela).
Ovaj odjeljak također će otkriti tzv prava na nekretninama. Primjer takvog prava je "nužna služnost ceste" mogućnost vožnje od naše parcele kroz susjedne parcele do javne ceste. Registar zemljišta i hipoteke određuje zemljište kroz koje prolazi "potrebna cesta" i da to ima pravo svaki vlasnik nekretnine.
Drugi odjeljak su podaci vlasnika imovine i - ako je parcela u vlasništvu nekoliko ljudi - specifikacija koji dio dionica posjeduje svaki od suvlasnika. I ovdje možemo pronaći informacije o tome kako je parcelu kupio njezin trenutni vlasnik (ugovor o kupoprodaji, donaciji ili nasljedstvu).
Upozorenje! Evidencija vlasnika mora se pažljivo čitati. Jer ako je parcela u zajedničkom vlasništvu dvije osobe (bračni par) ili više osoba (nasljednika), tada za kupnju parcele morate dobiti suglasnost svih suvlasnika i svi suvlasnici trebaju se pojaviti kod javnog bilježnika prilikom sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Treći odjeljak su ograničena imovinska prava (sva, osim hipoteke, tereta na parceli). To mogu biti:
- pravo preče kupovine na zemljištu određenoj osobi ili općini; tek nakon ostavke osobe s predkupnim pravom, parcela se može kupiti,
- pravo zakupa parcele (ovo se pravo često odnosi na pravo preče kupovine),
- pravo na vožnju i prelazak naše parcele zasebnim trakom, uspostavljeno u korist susjeda koji nemaju pristup javnoj cesti (služnost prava prolaska),
- pravo na besplatno korištenje parcele (npr. od strane vlasnikovog sina) u narednih 5 godina.
Svi gore navedeni unosi ograničavaju besplatno korištenje kupljene parcele ili otežavaju ili odgađaju njezinu kupnju. Stoga je za kupca najbolje ako u trećem odjeljku zemljišne knjige i hipoteke na odabranoj parceli nema upisa.
Odjel četvrti namijenjen je upisu hipoteke kojom se osigurava dug vlasnika nekretnine. Ako postoji unos u ovom odjeljku, to znači da vjerovnik (obično banka) ima pravo - u slučaju nepodmirivanja duga - zahtijevati prodaju imovine i tako naplatiti dospjele iznose. Nije bitno što se vlasnik promijenio. Hipoteka se dodjeljuje parceli, a ne uzastopnim vlasnicima. Cijena takve parcele niža je i povoljnija čak i nakon otplate kredita.
Kada pregledavate zemljišnu i hipotekarnu knjigu, također je vrijedno provjeriti (na odjelu zemljišnih i hipotekarnih knjiga okružnog suda) je li podnijet novi zahtjev - to može biti zahtjev za upis hipoteke. Štoviše, na dan potpisivanja kupoprodajnog ugovora treba potvrditi da je javni bilježnik provjerio stanje u zemljišnim i hipotekarnim knjigama (to bi trebao učiniti na dan potpisivanja ugovora).
