Tko je tko - prodavač i njegova vjerodostojnost
Zemljišta s započetom gradnjom prodaju se iz različitih razloga. Ponekad je to nedostatak sredstava, ponekad je imovina naslijeđena ili donirana. Stoga provjerite je li osoba koja tvrdi da je vlasnik zapravo vlasnik. U tu svrhu treba provjeriti trenutni status zemljišne knjige i hipoteke. To se može učiniti na okružnom sudu, u zemljišnoknjižnom i hipotekarnom odjelu nadležnom za mjesto nekretnine. Drugi odjeljak knjige sadrži detaljne podatke o vlasnicima i podatke o uvjetima pod kojima su oni vlasnici imovine. Ako je vlasnik parcele, na primjer, bračni par, tada će unos u knjigu naznačiti da su vlasnici na temelju zakonske zajedništva.U praksi to znači da obojica moraju izraziti volju za prodaju imovine i pojaviti se pred javnim bilježnikom (ili jedan od njih mora drugome dati javnobilježničku punomoć). Isto će biti i u situaciji kada je imovinu naslijedilo troje djece: svo troje mora imati volju za prodaju i nastaviti s javnobilježničkim aktom. Stoga se ne može vjerovati u usmena uvjeravanja jednog od njih da će svi pristati na prodaju. Zapravo se može ispostaviti da je obitelj u sukobu i da se prodaja neće dogoditi.kada je imovinu naslijedilo troje djece: svo troje mora imati volju za prodaju i nastaviti s javnobilježničkim aktom. Stoga se ne može vjerovati u usmena uvjeravanja jednog od njih da će svi pristati na prodaju. Zapravo se može ispostaviti da je obitelj u sukobu i da se prodaja neće dogoditi.kada je imovinu naslijedilo troje djece: svo troje mora imati volju za prodaju i nastaviti s javnobilježničkim aktom. Stoga se ne može vjerovati u usmena uvjeravanja jednog od njih da će svi pristati na prodaju. Zapravo se može ispostaviti da je obitelj u sukobu i da se prodaja neće dogoditi.
Cijela istina o parceli
Nakon što se uvjerite u probleme vlasništva, trebali biste procijeniti pravni status parcele. U tome će nam pomoći pažljiv pregled zemljišne knjige i hipoteke.
- U njegovom odjeljku I nalazi se opis i način korištenja parcele kao i točna površina i mjesto.
- U odjeljku III - tereti i ograničenja nametnuta nekretninama, poput služnosti ceste neophodne u korist susjeda ili ulaska zbog potraživanja koja proizlaze iz sklapanja obećanog ugovora o prodaji (tj. Obveza vlasnika da proda određenoj osobi). Ovaj odjeljak također otkriva upise o pokretanju ovrhe na zahtjev ovrhovoditelja ili o proglašenju stečaja u vezi s nekretninom i njezinim vlasnikom. Nijedan unos u ovom odjeljku neće govoriti u korist kupnje parcele.
- U odjeljku IV. Knjige postoji mjesto za upis hipoteke. Trenutno se to događa češće nego prije, jer sve više ljudi koristi hipotekarni zajam. Kupnja takve nekretnine zahtijeva više marljivosti, ali je također moguća i sigurna.
Tada vrijedi posjetiti ured komune. Lokalni prostorni plan pružit će nam sigurnost u svrhu same parcele i susjednih područja; na sličan način, pretpostavke studije omogućit će procjenu budućih planova komune na tom području.
Vrijedno je pogledati i web stranicu Glavne uprave za državne ceste i autoceste, jer se često atraktivna parcela prodaje samo zato što će se uskoro u blizini graditi autocesta.
Cijela istina o kući
Kuća može biti u različitim fazama napretka. Vrijedno je provjeriti uz pomoć pouzdanog stručnjaka (građevinskog inženjera) njegovo tehničko stanje i analizirati dokumentaciju. Procjena tehničkog stanja trebala bi obuhvaćati provjeru jesu li:
- do sada izvedeni građevinski radovi izvedeni u skladu s planom uređenja parcele, građevinskom dozvolom, građevinom i izvedbenim projektom;
- korišteni građevinski materijali odobreni su za uporabu u građevinarstvu;
- gradnja je izvedena u skladu s načelima dobre građevinske prakse i je li zgrada pravilno zaustavljena nakon zaustavljanja radova.
Nakon tehničke procjene zgrade treba provjeriti kompletnost, ispravnost i valjanost tehničke i građevinske dokumentacije. Prodavatelj treba dostaviti sljedeće dokumente:
- nacrt i izvadak iz trenutnog plana prostornog razvoja, a ako ga opština nema, odluku o uvjetima uređenja;
- građevinsku dozvolu s odobrenim građevinskim projektom i odlukama dobavljača komunalnih usluga koji specificiraju uvjete priključenja i, eventualno, nacrte priključaka;
- ispravno popunjen građevinski dnevnik, u skladu s fazom napredovanja rada;
- izvješća o prihvaćanju već dovršenih instalacija - na primjer električnih instalacija.
Nakon kupnje kuće,
novi vlasnik posjeda trebao bi donijeti odluku o daljnjim građevinskim radovima. Ako odluči nastaviti projekt, treba se prijaviti lokalnom starostniku za prijenos građevinske dozvole. To je moguće ako originalna licenca nije istekla. Odluka o građevinskoj dozvoli istječe ako gradnja nije započela u roku od dvije godine od dana pravomoćnosti odluke ili ako je prekinuta više od dvije godine.
Kada je dozvola valjana (najčešće je potvrđena građevinskim zapisnikom, čije predočenje zahtijevaju službenici), tada se može ustupiti ako:
- prodavatelj za kojeg je izdano rješenje pristane na njezin prijenos (taj pristanak treba izraziti u javnobilježničkom aktu o prodaji nekretnine );
- kupac prihvaća sve uvjete sadržane u odluci i daje izjavu, pod kaznenom odgovornošću, o svom pravu na korištenje imovine u građevinske svrhe;
- kupac - zahtjev kod staroste za prijenos građevinske dozvole.
U ovom postupku ne morate se brinuti zbog neljubaznosti susjeda, samo su prodavač i novi kupac kuće stranke u ovom postupku.
Nakon što odluka o prijenosu dozvole postane pravomoćna, mogu započeti građevinski radovi. Treba imati na umu da ako promijenimo upravitelja gradilišta, o tome moramo obavijestiti poviatnog inspektora za nadzor građevinom, podnošenjem izjave novog upravitelja gradilišta o prihvaćanju funkcije i potvrde da pripada komori profesionalne samouprave.
Ako novi vlasnik namjerava unijeti manje izmjene u dizajn kuće, tada nakon prijenosa građevinske dozvole može koristiti tzv. neznatno odstupanje od odobrenog građevinskog projekta. Dopušteno je i ne zahtijeva odluku o izmjeni građevinske dozvole, ako se ne odnosi na:
- opseg obuhvaćen projektom razvoja parcele ili područja;
- karakteristični parametri građevinske konstrukcije: kubatura, površina zgrade, visina, duljina, širina i katnost;
- promjene namjene namjene građevinskog objekta ili njegovog dijela;
- nalazi lokalnog plana prostornog razvoja ili odluka o uvjetima građenja i uređenju zemljišta i ne zahtijeva pribavljanje mišljenja, odobrenja, dozvola i drugih dokumenata zahtijevanih posebnim propisima. Projektant kvalificira namjeravano povlačenje i dužan je u građevinski projekt uključiti relevantne informacije (crtež i opis) u vezi s povlačenjem.
Ako novi vlasnik izvrši daljnje promjene, tada je dužan dobiti odluku o promjeni građevinske dozvole. To je zato što tada dolazi do značajnog odstupanja od odobrenog građevinskog projekta ili drugih uvjeta građevinske dozvole.
Postoje i investitori koji imaju potpuno drugačiju viziju razvoja kuće i zemljišta. Takve se osobe moraju ponovno prijaviti za sve potrebne odluke i dozvole.
***
Kupnja kuće u izgradnji može biti bikovo oko ili … metak u ogradu. Mnogo ovisi o tome koliko pažljivo provjeravamo predstavljenu ponudu.
