Sada, kada želim graditi na jednom od njih, na Arhitektonskom fakultetu u Rzeszówu dobio sam obavijest da neću dobiti građevinsku dozvolu jer je cesta preuska. Nažalost, trenutno ga nije moguće produžiti. Može li zakon u ovom slučaju biti retroaktivan? Agata K.
Preuski prilazni put do građevinske parcele ne isključuje mogućnost izgradnje kuće na njoj.
Povijesno o pristupnoj cesti
U vrijeme kupnje parcele bio je na snazi zakon o gradnji iz 1974. godine, a pitanje širine pristupne ceste regulirano je Uredbom ministra uprave, gospodarstva i zaštite okoliša od 3. srpnja 1980. o tehničkim uvjetima koje moraju ispunjavati zgrade (Journal od 14. kolovoza 1980). Sukladno odredbama članka 30. gore spomenute uredbe, stambenim zgradama treba pristupiti cestama projektiranim na način koji omogućuje hitni pristup hitnim vozilima ukupne težine do 2,5 tone. Trebali bi imati popločanu površinu široku najmanje 3,5 m, što znači da bi čak i pod tadašnjim zakonskim uvjetima cesta od 3 metra bila preuska.
Ne može se tvrditi ni da je zakon retroaktivan, jer je novi zakon o gradnji stupio na snagu u siječnju 1995. godine i samo su ljudi koji su do tada zatražili građevinsku dozvolu mogli imati koristi od prethodnih propisa. Stoga se činjenica da je građevinsko zemljište kupljeno u skladu s propisima na snazi prije gotovo 20 godina ne može iskoristiti za trenutno povoljnija zakonska rješenja.
Trenutno obvezujući tehnički uvjeti za pristupne ceste definirani su Uredbom ministra za infrastrukturu od 12. travnja 2002. Prema njemu, zemljišnim parcelama i zgradama te pripadajućim uređajima trebao bi se omogućiti pristup i pristup javnoj cesti, primjeren svrsi i načinu njihove uporabe i zahtjevima zaštite od požara utvrđenim posebnim propisima.
Širina ceste ne može biti manja od 3 m; ova se dimenzija odnosi na samu pistu, bez pješačkog dijela. To potvrđuje presuda Pokrajinskog upravnog suda u Krakovu od 29. listopada 2008., II SA / Kr 646/08, u kojoj se navodi da je korišteno u odl. 1 st. 14 Uredbe o tehničkim uvjetima koje moraju ispunjavati zgrade i njihovom položaju, pojam "ceste" odnosi se na trak kojim se treba pristupiti.
Dozvoljeno je koristiti pristup i pristup građevinskim parcelama u obliku pješačke i vozne staze, pod uvjetom da je širine najmanje 5 m, što omogućuje pješački promet, kao i promet vozila i parkiranje. Pristup zgradi i srodnim uređajima kojima je potreban pristup, pod uvjetom da njihova širina nije manja od 4,5 m
, ne znači da se kuća ne može graditi na naznačenoj parceli. To će biti moguće uspostavom služnosti ili kupnjom dodatnog, većeg dijela ceste od strane vlasnika.
Služnost potrebne ceste
Prema čl. 145. Građanskog zakonika, ako nekretnine nemaju odgovarajući pristup javnoj cesti, tada vlasnik može zahtijevati od vlasnika susjednog zemljišta da uz naknadu uspostave potrebnu služnost ceste, koja se naziva nužna cesta. Odgovarajući pristup javnoj cesti stalni je i zakonski regulirani pristup - stoga ljubaznost susjeda koji osigurava da će se uvijek moći voziti kroz njegovu parcelu ne ispunjava ovaj uvjet.
Uspostavljanje potrebne ceste odvija se opterećivanjem susjednih i drugih zemljišta, ako je potrebno. Potrebnu cestu treba označiti s najmanjim mogućim opterećenjem zemljišta kroz koje prolazi, izbjegavajući nepotrebne poteškoće njihovih vlasnika.
Do uspostavljanja služnosti potrebne ceste može doći:
- dobrovoljno i u skladu sa susjedima, na temelju sporazuma sklopljenog pred javnim bilježnikom, koji će biti osnova za upise u zemljišne i hipotekarne knjige obje nekretnine; u ovom ugovoru stranke definiraju potrebnu rutu i iznos naknade koja se plaća jednom ili povremeno;
- u sudskom postupku - u situaciji kada među susjedima nema pristanka, vlasnik parcele bez pristupa cesti podnosi zahtjev za uspostavljanje potrebne ceste. Nadležni sud za ispitivanje takvog zahtjeva je okružni sud, građanski odjel u čijem se okrugu nalazi nekretnina koja nema pristup cesti. U ovoj aplikaciji morate dostaviti vlastite osobne podatke zajedno s adresom prebivališta i navesti vlasnike (osobne podatke i adrese) svih nekretnina kroz koje bi mogla proći potrebna cesta.
U pravilu, prije izdavanja naredbe o osnivanju služnosti, sud na licu mjesta ispituje imovinu, a također odlučuje o naknadi za one vlasnike čije će parcele prelaziti cesta. Ova naknada može biti jednokratna ili periodična (tada se može indeksirati), da bi se utvrdio njezin iznos, odlučujuće su tržišne cijene bitne na štetu uzrokovanu osnivanjem služnosti.
Kada izdaje nalog za uspostavljanje potrebne ceste, sud određuje trasu te ceste s obzirom na kartu koju za potrebe postupka priprema sudski vještak; sastavni je dio sudske odluke. Vrijedno je prisjetiti se da ako je, prema našem mišljenju, odluka suda netočna, na njegovu odluku o uspostavljanju potrebne rute može se uložiti žalba drugostupanjskom sudu, tj. Regionalnom sudu nadležnom za mjesto nekretnine.
Osobna služnost
Drugi način legalnog pristupa javnoj cesti je uspostavljanje osobne služnosti. To je zbog određene fizičke osobe, a ne zbog određene imovine. Pri osnivanju osobne služnosti, parcela se može naplatiti poimence u korist određene osobe s pravom prolaska i prolaska.
Ova služnost ne može se naslijediti i istječe smrću imaoca prava (osim ako nije rezervirana nakon njegove smrti u korist djece, supružnika i roditelja).
Ova služnost može nastati na temelju:
- sporazum između stranaka, sklopljen u pisanom obliku i precizirajući za koga se osniva služnost i od čega se sastoji (dnevno putovanje i prelazak) i koja naknada podliježe; ugovor trebaju potpisati stranke zajedno s datumom i mjestom pripreme;
- volja vlasnika parcele, koja će nasljednika opteretiti odredbom o osnivanju osobne služnosti u korist susjeda; ako oporuka ne navodi točan opseg služnosti, tada se određuje prema osobnim potrebama osobe koja ima pravo, pravilima društvenog suživota i lokalnim običajima. Može se dogoditi da nasljednik ne želi izvršiti pokojnikovu volju - tada će sporazum između strana biti zamijenjen sudskom odlukom koja će definirati opseg služnosti.
Kupovina na cesti
Posljednja opcija je kupnja dodatnog dijela ceste. Ovo je najskuplja od predstavljenih metoda, ali daje puna vlasnička prava. Ako je nekoliko susjeda zainteresirano za takvu rutu, oni kupuju zemljište namijenjeno pristupu u djelomičnim dijelovima, proporcionalno učinjenom financijskom doprinosu i dijelu ceste koji pripada nekretnini - tako postaju suvlasnici parcele.
Status suvlasnika omogućuje vam samostalno odlučivanje o vašem sudjelovanju (možete ga prodati, donirati bez pristanka drugih suvlasnika), kao i sudjelovati u odlukama u vezi s cestom za koje je - ovisno o rangu - potreban pristanak većine suvlasnika (za uobičajene upravljačke aktivnosti, npr. Čišćenje ceste) ili također i pristanak svih suvlasnika (za aktivnosti izvan uobičajenog upravljanja, npr. u vezi s zamjenom površine ceste). U slučaju sukoba između suvlasnika, uvijek se možete obratiti građanskom odjelu okružnog suda za konačno rješenje spora.
