Kako kupiti kuću ili parcelu s posrednikom

Kada pametno odabiremo agenciju za nekretnine, slijedimo njezinu reputaciju ili savjete prijatelja, ponekad obratimo pažnju na to koliko dugo posluje na tržištu. Međutim, rijetko provjerava agenciju u središnjem registru posrednika. Iz ovog registra koji vodi ministar prometa i graditeljstva (podaci dostupni na web stranici www.mi.gov.pl) možete saznati ima li agent profesionalnu licencu koja mu daje pravo za bavljenje nekretninama.
Uz to, vrijedi osigurati da broker kojeg odaberemo ima suvremeno osiguranje od odgovornosti. To je vrlo važno posebno za kupce. Ovo osiguranje zaštitit će nas od financijskih posljedica kupnje kuće s neuređenim pravnim statusom (npr. Kuća u kojoj - unatoč uvjeravanjima agenta - nisu ostavljeni nasljedni poslovi; u takvoj situaciji naknadu će platiti osiguravatelj zastupnika).
Ugovor o posredovanju
Nakon odabira agencije za nekretnine potpisujemo ugovor o posredovanju. U pravilu ga priprema posrednik, ali ne bismo ga trebali potpisati bez temeljite analize - najbolje je tražiti njegov obrazac unaprijed i pažljivo razmotriti sve odredbe sadržane u njemu. Standardno, ugovor s posrednikom treba navesti:

strane u ugovoru (detalji brokera i osobe koja kupuje / prodaje nekretninu);

predmet ugovora (koliko se velika imovina želi tražiti, u kojim se četvrtima može nalaziti, koja je granica cijene - gornja (kada je riječ o kupnji) ili donja (ako nešto prodajemo),

rok na koji stranke zaključuju ugovor - može biti 3, 6 ili 12 mjeseci; također se može utvrditi da se ugovor zaključuje do stvarne prodaje ili kupnje nekretnine;

naknada posrednika - obično provizija, od 1,5 do 6% od vrijednosti imovine, visina provizije ovisi o tome hoće li je, prema ugovoru, platiti samo jedna strana (najčešće prodavač - to je tzv. ekskluzivni ugovor koji podliježe proviziji od 4 , 5 do 6%, privlačniji za potencijalne kupce), ili ugovor u kojem obje strane u transakciji plaćaju proviziju - tada je to tzv. otvoreni ugovor, prema kojem je iznos provizije od 1,5 do 3%);

datum plaćanja provizije;

naznaka koristi li klijent samo jednu ili više agencija - ovaj unos nije obvezan, ali vrijedi zahtijevati njegovo uključivanje ako želimo surađivati sa samo jednom agencijom - tada će broker biti siguran da je jedini administrator naše ponude i dobit će proviziju, pa će pokušati izvršiti transakciju što je brže moguće i u skladu s našim zahtjevima;

način predstavljanja oglasa - bilo da će to biti oglas u lokalnom ili nacionalnom tisku, internetski oglas ili oglas prikazan na balkonu kuće - vrijedi odrediti točan način predstavljanja oglasa, jer utječe na učinkovitost oglasa, kao i na ukupan iznos provizije;

razlozi mogućeg raskida ugovora, uvjeti njegovog raskida i međusobne obveze obje strane u tom pogledu;

utvrđivanje je li posrednik dužan ispuniti dokumente potrebne za prodaju, kao što su: trenutni izvadak iz zemljišne knjige i knjige hipoteke, izvadak iz zemljišne knjige, tehnički planovi kuće, potvrda inspekcijskog nadzora i potvrda komunalnog ureda o plaćanju poreza na nekretninu;

evidencije koje olakšavaju financijska poravnanja - na primjer, takve da će novac za prodanu kuću kupac platiti na escrow račun i platiti prodavaču nakon potpisivanja javnobilježničkog akta;

odredbe da je ugovor sastavljen u dva istovjetna primjerka i da će se u pitanjima koja nisu njime uređena primijeniti odredbe Građanskog zakonika;

datum i mjesto zaključenja ugovora;

rukom potpisani potpisnici obje strane u ugovoru.
Ugovor s ulovom
Povremeno ugovori koje agencija predstavi nisu točni, nezakoniti ili daju previše moći brokeru. Zato je bolje ne potpisivati ugovor koji uključuje, na primjer:

izjava da razlog za raskid ugovora može biti samo suglasnost obiju strana i da u slučaju raskida agent ima pravo ne samo na naknadu stvarno nastalih troškova, već i na cijelu ili dio provizije. U praksi to znači da kada kupac želi odustati od ugovora (npr. Jer broker ignorira njegove poticaje ili ne postavlja svoj oglas), broker možda neće pristati na to; a ako je dana suglasnost, klijent će ionako biti prisiljen platiti proviziju;

odredba koja klijentu nameće obvezu plaćanja cjelokupne provizije, iako ugovor nije sklopljen "iz razloga i okolnosti izvan kontrole ureda". Ova neprecizna odredba otvara vrata velikim zlouporabama, stoga treba zahtijevati ili konkretnu obrazloženje ili brisanje takve odredbe iz ugovora;

obveza klijenta da plati proviziju, čak i ako je ugovor već raskinut (npr. prije 2 godine), ali transakcija je zaključena između "bivših klijenata ureda" - takva odredba u praksi klijenta obvezuje na dodatne 2 godine s agencijom za promet nekretninama;

odredbe kojima se klijentu nameće obveza plaćanja kamate na proviziju koja nije plaćena na vrijeme, a iznos te kamate može biti čak 2% za svaki dan kašnjenja, što je u praksi kamata (nezakonita, vrlo visoka kamata);

rezervacija da se tijekom trajanja ugovora ne može mijenjati (npr. iznos provizije);